Особливості купівлі нерухомості з боргами за комуналку

Купуючи нерухомість (квартиру, будинок, комерційне приміщення), покупці часто стикаються з тим, що продавець тривалий час не сплачував комунальні платежі й утворилася велика заборгованість. Тобто квартира, будинок або комерційне приміщення продається з боргами.

Борги за комуналку – це особисті борги продавця (попереднього власника) майна або вони переходять до покупця (нового власника) разом із переходом права власності на майно?

Для цього спершу нам треба розібратися, хто ж такий продавець (попередній власник) та які в нього обов’язки у сфері житлово-комунальних послуг.

Основними законодавчими актами, що регулюють правовідносини у сфері надання житлово-комунальних послуг, є Цивільний кодекс України та Закон України “Про житлово-комунальні послуги” (далі – Закон).

Згідно із зазначеним Законом, споживачем є фізична або юридична особа, яка отримує або має намір отримати житлово-комунальну послугу (стаття 1 Закону). І так, продавець є споживачем комунальних послуг.

Надання житлово-комунальних послуг здійснюється на підставі договору (частина 1 статті 12 Закону). Тож, споживач зобов’язаний укладати договори про надання цих послуг з виконавцями житлових і комунальних послуг (частини 2, 3 статті 7 Закону).

Актуальні статті:

– Юридичний супровід купівлі-продажу нерухомості на аукціоні

– Як викупити кредит у банку, що ліквідується – покрокова інструкція

– Фонд фінансування будівництва в Україні

Виконавцями житлових і комунальних послуг є організації, що здійснюють постачання певних житлово-комунальних послуг (тобто, теплопостачальна організація, енергопостачальник, управління багатоквартирного житлового будинку тощо).

Такі організації надають послуги, а споживач споживає їх/користується ними відповідно до укладених договорів. Тобто, між виконавцями житлових і комунальних послуг та споживачем, на підставі договору, виникають зобов’язання: виконавець зобов’язаний надавати послуги, а споживач зобов’язаний сплачувати за користування ними.

Споживач зобов’язаний сплачувати за надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими згідно із законодавством, у строки, встановлені відповідними договорами (частина 2 статті 7 Закону).

Договори про надання комунальних послуг розробляються на основі типових договорів на надання певних житлово-комунальних послуг (електропостачання, водопостачання та інші), затверджених Кабінетом Міністрів України. Тому в договорах про надання комунальних послуг зазначаються однакові умови для розірвання цих договорів. Так, договір може бути розірваний достроково у разі:

зникнення потреби в отриманні послуги або відмови споживача від користування послугами виконавця;
переходу права власності (користування) на квартиру (будинок садибного типу) до іншої особи;
невиконання умов договору сторонами договору.

При цьому в перших двох випадках споживач повинен у 20-денний строк повідомити виконавця житлово-комунальних послуг про ситуацію, що склалася, надати йому заяву про розірвання договору та сплатити всі необхідні платежі. Оскільки у разі неповідомлення або несвоєчасного повідомлення споживачем постачальника про звільнення приміщення та/або остаточне припинення користування послугами, а також про перехід права власності (користування) до іншої особи, споживач зобов’язаний здійснювати оплату спожитих послуг та інших платежів виходячи з умов відповідних договорів.

Актуальні статті:

– Юридичний супровід переуступки прав вимоги за кредитом (договору переуступки боргу)

– Договір купівлі-продажу майнових прав

– Особиста чи спільна власність подружжя

Тому, якщо продавець (попередній власник) продав своє майно покупцю (новому власнику) і