На ринку нерухомості на практиці часті випадки, коли власником нерухомого майна (квартири, житлового будинку, земельної ділянки, в тому числі права на земельну частку (пай), об’єктів комерційної нерухомості) виступає не фізична особа, а юридична особа – приватне підприємство, товариство з обмеженою відповідальністю, фінансова установа, банк або інша організаційно-правова форма.

У таких випадках угода може оформлятися як Asset deal – тобто купівля безпосередньо об’єкта нерухомого майна, власником якого є юридична особа.

Крім того, на ринку укладаються угоди, предметом яких є придбання бізнесу (компанії), у власності або користуванні (оренді) якого знаходиться нерухоме майно. У такому випадку відповідне майно переходить покупцеві опосередковано — разом із придбанням корпоративних прав, з усіма правами, обов’язками та юридичними наслідками, що виникають у зв’язку з діяльністю компанії. Такий формат угоди в юридичній практиці визначається як Share deal.

У зв’язку з цим у покупців та інвесторів виникають закономірні питання:
чи є договори Asset deal і Share deal ризикованими,
чи безпечніше купувати нерухомість виключно у продавців – фізичних осіб,
і чи можливо повністю уникнути ризиків при придбанні нерухомого майна або бізнесу.

Відповідь на ці питання однозначна:
ризики існують завжди, незалежно від того, чи йдеться про Asset deal або Share deal, первинний або вторинний ринок, новобудову, купівлю у фізичної особи, придбання нерухомості у компанії або купівлю компанії, у власності або оренді якої знаходиться нерухоме майно.

Юридичні нюанси, тонкощі та потенційні проблемні аспекти присутні в кожній угоді.
Різниця полягає виключно в тому, чи будуть вони виявлені, проаналізовані та враховані до моменту укладення договору, або ж стануть підставою для суперечок і втрат вже після завершення угоди.

При укладанні угод у форматі Asset deal або Share deal здійснюється комплексна юридична перевірка, обсяг і наповнення якої залежать від специфіки конкретного об’єкта нерухомості, структури компанії, історії придбання активів і умов планованої угоди.

Перелік перевірок не є вичерпним і формується індивідуально для кожного замовника (покупця / інвестора). Нижче наведено основні блоки перевірки, які застосовуються на практиці.

(актуально насамперед для Share deal)

В рамках даного блоку здійснюється аналіз фінансової, податкової та кадрової документації компанії з метою виявлення можливих ризиків, які можуть перейти до покупця разом з корпоративними правами.

Зокрема, аналізу підлягають:

• фінансова звітність, баланс підприємства;

• податкові декларації та додатки до них;

• облік податкових зобов’язань;

• документи, що підтверджують сплату податків, зборів та обов’язкових платежів;

• кадрова документація, трудові відносини;

• відповідність звітності фактичній господарській діяльності.

(ключовий блок для Share deal)

Перевіряються:

• статут, рішення, протоколи, накази про призначення;

• повноваження органів управління;

• корпоративна структура та структура власності;

• засновники та кінцеві бенефіціарні власники.

Окремо здійснюється перевірка компанії за Єдиними та Державними реєстрами, в тому числі з використанням понад 40 баз перевірки (реєстр судових рішень, реєстр боржників, виконавчі провадження, арешти, іпотеки, санкційні списки тощо).

(актуально як для Asset deal, так і для Share deal)

В рамках цього блоку перевіряється:

• право власності на нерухоме майно;

• історія придбання об’єкта;

• наявність обтяжень, арештів, заборон;

• судові та виконавчі провадження, пов’язані з майном;

• пов’язані особи (засновники, власники, бенефіціари).

Особлива увага приділяється об’єктам, придбаним шляхом:

• участі в електронних аукціонах (Prozorro, SETAM);

• задоволення вимог іпотекодержателя;

• реалізації іпотечного або кредитного майна.

(Операція з активами / Операція з акціями)

Даний блок включає:

• переговори з продавцем, нотаріусом, юристами та бухгалтерією продавця;

• контроль формування та зміни статутного капіталу;

• підготовку проектів договорів купівлі-продажу нерухомості або корпоративних прав;

• підготовку актів прийому-передачі;

• оформлення рішень, протоколів, заяв, структури власності;

• підготовку документів для державної реєстрації змін;

• організаційні питання (рахунки, валютний еквівалент, терміни).

Юрист / адвокат:

• бере участь при підписанні договорів у нотаріуса;

• здійснює остаточну перевірку документів;

• контролює законність розрахунків;

• перевіряє передачу корпоративних і бухгалтерських документів;

• контролює внесення змін до ЄДР та реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав.

Висновок

Незалежно від того, чи обирається формат Asset deal або Share deal,
купівля нерухомості у компанії або придбання компанії з нерухомим майном є складною багаторівневою юридичною процедурою, що вимагає професійної правової оцінки на кожному етапі.

Саме комплексна юридична перевірка дозволяє мінімізувати ризики, своєчасно виявити проблемні аспекти та прийняти зважене рішення про доцільність укладення угоди.

Якщо ви плануєте придбати нерухомість у компанії або придбати бізнес з нерухомим майном – рекомендується звернутися за професійною юридичною (адвокатською) перевіркою до моменту підписання будь-яких документів.

Ми надаємо юридичні (адвокатські) послуги з перевірки компаній та нерухомості по всій території України, з урахуванням специфіки кожної конкретної угоди.

ЗАЛИШТЕ ЗАПИТ

і отримайте професійну консультацію від наших спеціаліств як можна швидше

Або зателефонуйте нам за номерами:

	0800 332 617 Дзвінки по Україні БЕЗКОШТОВНІ!