Особенности покупки недвижимости с долгами за коммуналку
Покупая недвижимость (квартиру, дом, коммерческое помещение) покупатели часто сталкиваются с тем, что продавец долгое время не платил коммунальные платежи и образовалась большая задолженность. Т.е. квартира, дом или коммерческое помещение продается с долгами.
Долги за коммуналку – это личные долги продавца (предыдущего владельца) имущества или они переходят к покупателю (новому владельцу) вместе с переходом права собственности на имущество?
Для этого сначала нам нужно разобраться кто же такой продавец (предыдущий владелец) и какие у него обязанности в сфере жилищно-коммунальных услуг.
Основными законодательными актами, регулирующими правоотношения в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг, являются Гражданский кодекс Украины и Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» (далее — Закон).
Согласно указанному Закону, потребителем является физическое или юридическое лицо, которое получает или намеревается получить жилищно-коммунальную услугу (статья 1 Закона). И так, продавец является потребителем коммунальных услуг.
Предоставления жилищно-коммунальных услуг осуществляется на основании договора (часть 1 статьи 12 Закона). Поэтому, потребитель обязан заключать договора о предоставлении этих услуг с исполнителями жилищных и коммунальных услуг (части 2, 3 статьи 7 Закона).
Актуальные статьи:
— Юридическое сопровождение купли-продажи недвижимости на аукционе
— Как выкупить кредит в банке, который ликвидируется — пошаговая инструкция
— Фонд финансирования строительства в Украине
Исполнителями жилищных и коммунальных услуг являются организации, которые осуществляют поставку определенных жилищно-коммунальных услуг (то есть, теплоснабжающая организация, энергопоставщик, управление многоквартирного жилого дома и другие).
Такие организации предоставляют услуги, а потребитель потребляет их/пользуется ими в соответствии с заключенными договорами. То есть, между исполнителями жилищных и коммунальных услуг и потребителем, на основании договора, возникают обязательства: исполнитель обязан предоставлять услуги, а потребитель обязан платить за пользование ими.
Потребитель обязан оплачивать предоставленные жилищно-коммунальные услуги по ценам/тарифам, установленным в соответствии с законодательством, в сроки, установленные соответствующими договорами (часть 2 статьи 7 Закона).
Договора о предоставлении коммунальных услуг разрабатываются на основе типичных договоров на оказание определенных жилищно-коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение и другие), утвержденных Кабинетом Министров Украины. Поэтому в договорах о предоставлении коммунальных услуг указываются одинаковые условия для расторжения этих договоров. Так, договор может быть расторгнут досрочно в случае:
- исчезновения потребности в получении услуги или отказа потребителя от пользования услугами исполнителя;
- перехода права собственности (пользования) на квартиру (дом усадебного типа) к другому лицу;
- невыполнение условий договора сторонами договора.
При этом в первых двух случаях потребитель должен в 20-дневный срок сообщить исполнителю жилищно-коммунальных услуг о сложившейся ситуации, предоставить ему заявление о расторжении договора и оплатить все необходимые платежи. Поскольку в случае несообщения или несвоевременного сообщения потребителем поставщика об освобождении помещения и/или окончательного прекращения пользования услугами, а также о переходе права собственности (пользования) к другому лицу, потребитель обязан осуществлять оплату потребленных услуг и других платежей исходя из условий соответствующих договоров.
Актуальные статьи:
— Юридическое сопровождение переуступки прав требования по кредиту (договора переуступки долга)
— Договор купли-продажи имущественных прав
— Личная или совместная собственность супругов
Поэтому, если продавец (предыдущий владелец) продал свое имущество покупателю (новому владельцу) и при этом не выполнил свои обязательства по уплате коммунальных услуг, не обратился к исполнителям коммунальных услуг по расторжению договора, то договор с этим предыдущим владельцем будет действовать дальше. То есть предыдущий владелец и в дальнейшем должен выполнять свои обязательства по договору.
И, согласно Гражданскому кодексу Украины, даже в случае прекращения действия договора, одностороннего отказа от договора, и даже при уплате неустойки, должник не освобождается от исполнения обязательства. То есть, даже если договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг расторгнут в связи с переходом права собственности на имущество к новому владельцу, предыдущий владелец обязан оплатить стоимость использованных им услуг! И данный долг не переходит вместе с переходом права собственности на недвижимость к новому владельцу!
Даже если потребитель отказывается от заключения договора с исполнителем коммунальной услуги, то он не освобождается от обязанности оплаты фактически потребленной коммунальной услуги (часть 5 статьи 13 Закона). То есть, если потребитель не заключил договор с энергоснабжающей организацией, но пользовался электроэнергией, то потребитель должен оплатить стоимость использованной электроэнергии независимо заключил он договор или нет.
Также потребитель не освобождается от оплаты жилищно-коммунальных услуг, которые он получает до заключения соответствующих договоров с исполнителями жилищных и коммунальных услуг (часть 1 статьи 9 Закона). Например, если потребитель заключил договор с энергоснабжающей организацией через 1 год после покупки квартиры, а в течение 1 года он пользовался электроэнергией. В этом случае потребитель также обязан оплатить стоимость использованной электроэнергии.
То есть, если потребитель пользовался жилищно-коммунальными услугами, то он обязан оплатить их стоимость!
В случае несвоевременного осуществления платежей за жилищно-коммунальные услуги потребитель обязан уплатить пеню в размере, установленном в договоре, но не выше 0,01 процента суммы долга за каждый день просрочки. Общий размер уплаченной пени не может превышать 100 процентов общей суммы долга.
Начисление пени начинается с первого рабочего дня, следующего за последним днем предельного срока внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (часть 1 статьи 26 Закона). То есть, если коммуналку нужно было оплатить до 20 апреля, что выпадает на субботу, то в случае неуплаты, пеня начинает начисляться со следующего рабочего дня, то есть с 22 апреля, что выпадает на понедельник.
Связанные услуги:
— Услуги Агентства по Недвижимости
— Услуги Юриста по Недвижимости
Исполнитель коммунальной услуги вправе прекратить/приостановить предоставление коммунальных услуг в случае их неоплаты или оплаты в полном объеме в порядке и сроки, установленные законом и договором.
Исполнитель коммунальной услуги также вправе обращаться в суд в случае нарушения потребителем условий договора, в том числе в случае неуплаты коммунальных платежей (часть 1 статьи 8 Закона). Ответчиком по делу о нарушении условий договора оказания жилищно-коммунальных услуг будет именно потребитель, который пользовался услугами, но не оплатил их стоимость, то есть должник.