Налогообложение и военный сбор при заключении договоров переуступки при инвестировании в новостройки

На рынке недвижимости существует большое количество предложений приобретения квартир в новостройках через уступку прав требования (договор переуступки или договор цессии). Многих настораживает такой способ покупки недвижимости, ведь сразу возникает вопрос «Какая причина продажи еще недостроенной квартиры? А возможно есть какие-то проблемы с документацией на жилой комплекс?». Конечно, перед покупкой недвижимого имущества стоит осуществить юридическую проверку новостройки и собственника: обязательно нужно проверить как причину продажи, так и продавца (первого инвестора: аресты, ипотеки, судебные решения, прочие обременения, которые могут привести к признанию договора уступки недействительным за инициативой контролирующих органов), юридическую чистоту застройщика и самого объекта строительства (документы на земельный участок, разрешительную документацию, лицензии, экспертизы, технические условия на подведение коммуникаций, аресты, ипотеки, судебные решения, прочее). Стоит отметить, что приобретение квартир в новостройках через уступку прав требования является законным способом получения в собственность объектов недвижимого имущества.

Что же собой представляет приобретение квартиры в новостройке через переуступку?

Например, покупатель (первый инвестор) на начальных этапах строительства заключает с застройщиком договор купли-продажи имущественных прав на квартиру. Цена квартиры по этому договору 500 000 гривен. До введения жилого комплекса в эксплуатацию покупатель решает продать свои имущественные права на эту квартиру по определенным причинам (переезд в другую страну на постоянное место жительства или иное). Покупатель (первый инвестор) устанавливает стоимость имущественных прав на квартиру в размере 800 000 гривен с учетом повышения цен на квадратный метр с приближением срока введения жилого комплекса в эксплуатацию. Первый инвестор находит нового покупателя. Более детально о переуступке прав в новостройке читайте тут.

Связанные услуги:

Важно! Перед продажей первый инвестор обязательно должен оплатить полную стоимость по договору купли-продажи имущественных прав на квартиру, то есть 500 000 гривен.

В дальнейшем, между застройщиком, первым инвестором и новым покупателем заключается трехсторонний договор уступки прав требования (договор переуступки) имущественных прав на квартиру.

Важно!

Следует обратить внимание новых инвесторов что при заключении договора цесии (уступки) в договоре будет фигурировать сумма 500 000 гривен, которую изначально инвестировал первый инвестор.

Поскольку расчет 800 000 гривен происходит между первым инвестором и новым инвестором, застройщик никакого отношения к расчетам не имеет. По договору цесии просто переходят права и обязанности первого инвестора к новому инвестору.

Разница в размере 300 000 гривен является доходом первоначального инвестора и облагается налогом и военным сбором.

На практике же нередки случаи, когда стороны заключают договор цесии, допустим как в нашем примере за 500 000 гривен дабы не плотить налог и военный сбор. Подобное является нарушением закона и черевато для нового покупателя, поскольку в случае расторжения договора или признания его недействительным, новый покупатель получит обратно 500 000 гривен указанную в договоре цессии (переуступки)! Остальные 300 000 гривен ему не удастся вернуть, даже обратившись в суд, поскольку отсутствует подтверждение уплаты всей суммы.

Для соблюдения норм законодательства и защиты прав нового покупателя необходимо заключить кроме договора цессии (уступки) договор расчета между первоначальным покупателем и новым покупателем. В данном договоре будет указана сумма 300 000 гривен. Согласно действующего законодательства Договор расчета носит письменный характер и не подлежит нотариальному оформлению, но данный договор может служить подтверждением уплаты полной суммы новым покупателем и получения дохода первоначальным инвестором.

Ставки уплаты налога и военного сбора за заключение договора цессии (уступки):

На наш запрос, Государственной фискальной службой Украины было предоставлено налоговую консультацию относительно практического применения норм действующего налогового законодательства при осуществлении операций по переуступке прав требования.

Так, в перечень доходов, которые включаются в месячный (годовой) налогооблагаемый доход налогоплательщика, установленного пунктом 164.2 статьи 164 Налогового кодекса относятся доходы, составляющие разницу между суммой средств, полученных таким плательщиком от других лиц вследствие уступки в их пользу права требования по договору об участии в фонде финансирования строительства (в том числе, если такая уступка осуществлена на основании договора купли-продажи), и суммой средств, внесенных плательщиком налога в такой фонд по этому договору.

То есть, первоначальный инвестор с суммы 300 000 гривен, что является его доходом, должен уплатить налог на доходы физических лиц (для резидентов 5% для нерезидентов 18%).

Также, указанный доход является объектом налогообложения военным сбором 1,5 % от 300 000 грн.