консалтинг, сопровождение
+38 (096) 151-26-49
+38 (099) 210-47-97
Киев, Харьковское шоссе 56
Skype: Privacy_Lawyer_Kiev
юридическая компания

Сопровождение сделок с недвижимостью в новостройках

На сегодняшний день разнообразие типов новостроев удовлетворит потребности, бюджет, желания и мечты любого покупателя — жилые комплексы, коттеджные городки (таунхаус, дуплекс, триплекс), загородная недвижимость в жилищном кооперативе

Если Вы хотите жить в квартире — тут никак иначе подойдет покупка жилья в жилом комплексе или в жилищном кооперативе. Квартира на нижних этажах, квартира с отличным обзором на двадцатых этажах, двухъярусные пентхаусы — все это становится доступным обычным гражданам.

Покупателям, мечтающем «о тихом уголке спокойствия» в загородном доме, подойдет покупка жилья в коттеджных городках — таунхаусах, дуплексах, триплексах. В данном виде загородной недвижимости кроме уютного дома с камином, прилегает участок земли с парковочным местом, также тут Вы можете расположить и оборудовать беседку, мангал, бассейн или прочие для себя удобства.

Но! Перевернув и посмотрев на другую сторону медали жилья Вашей мечты, не можем не указать на риски и негативные последствия, которые не стоит упускать.

Сопровождение сделки «ПОД КЛЮЧ» — от 4200 грн.

Инфраструктура нашей страны растет очень быстро. Застройщики стремятся угодить своим инвесторам прибегая предложить все новые и необычные планировки и новые виды жилья. Законодательство, к сожалению, не успевает за таким огромным ростом изменений, и множество видов построек, а также предлагаемых схем застройщиков просто не отображены в действующей законодательной базе Украины.

Общепринятым опасением и риском вложения инвестиций в новострой является тот момент, что застройщики не привлекут достаточное количество инвесторов, и такая стройка, остановится на многие годы, или, не будет закончена никогда. Если же градостроительные условия постройки, разрешительная документация у застройщика не в порядке, риск оказаться без жилья и без денег увеличиваются в разы. Даже у самых надежных застройщиков объекты, в которых есть незначительные проблемы, будут сдаваться в эксплуатацию на пару тройку лет дольше. Из практики юридических сопровождений сделок с недвижимостью, из 10 объектов, только 3-4 объекта имеют достаточное количество документов. Остальные — обречены быть вечными недостроями.

Для того, чтобы не оказаться у разбитого корыта и не инвестировать свои кровно заработанные деньги в долгострой рекомендуется обратиться к юристам по недвижимости дабы провести аудит земельного участка, аудит разрешительной документации (ввода в эксплуатацию), проектной документации на строительство, землеустроительной документации, технических условий, сопутствующих документов и договоров (договоров о совместной деятельности, договоров аренды, сервитута, суперфиция, эмфитевзиса), схем инвестирования в строительство, документов, связанных со снабжением коммуникаций и обслуживанием объектов недвижимости, проверить репутацию застройщика, подрядчика, прочее.

Юридическое сопровождение покупки недвижимости в новострое сотоит из следующих этапов:

1 этап

После того, как Вы определились с местом и выбором недвижимости, желательно не оставлять никаких денежных средств застройщику, а попытаться зарезервировать квартиру, дом, коммерческую недвижимость на пару дней в устном порядке до проверки рисков и негативных последствий покупки данной недвижимости юристом по новостройкам.

Обратившись к нам, мы предоставим перечень документов (памятку), необходимых для аудита (анализа) новостроя и аудита застройщика, которые Вы можете истребовать документы и информацию у менеджера или юриста новостроя самостоятельно, путем переправки сканов данных документов на адрес нашей электронной почты, или же предоставить контактный номер телефона менеджера или юриста новостроя нам, для истребования юристом необходимых документов и информации для аудита объекта и аудита застройщика. Во многих новостройках существует практика, когда они не предоставляют пакет документов и информацию дистанционно. В таком случае необходимо согласовать день и время для визита покупателя с юристом (или юриста самостоятельно) для вычитки данных документов и истребования информации в главном офисе отдела продаж.

2 этап

Непосредственно аудит предоставленных документов и информации с главного офиса застройщика. Поиск юристом дополнительной информации с иных источников

На данном этапе юрист преступает к тщательному анализу всей поступившей документации и информации. Сверяет законность и подлинность документов, наличие необходимых регистраций, лицензий, проверяет по базам арестов и запретов, проверяет историю объекта и застройщика, сопоставляет пожелания и обещания застройщика с действительными реалиями в документах. Данный аудит по временным рамкам может проходить день в день (но не менее 5 ч) до 72 ч. При желании инвестора и достаточности времени резерва, юрист дополнительно направляет необходимые запросы в государственные и иные службы касательно данного объекта (если этого требует аудит, или, если застройщик не предоставил необходимый пакет документов).

3 этап

Юридическое заключение юриста или юридическая экспертиза объекта недвижимости

После тщательного анализа документов и информации юрист предоставляет Вам полное развернутое заключение (выводы) в устном или письменном виде. На данном этапе в любом случае проговаривается с клиентом каждый документ и каждая поступившая информация юристу. Оговаривается уровень рисков и негативных последствий, процентное соотношение вероятности наступления того или иного риска (маловероятно, высокая вероятность, и т.д.) и какой масштаб негативных последствий для инвестора в будущем (длительность ввода в эксплуатацию, остановка строительства, прочее).

На данном этапе юрист с инвестором или приходят к выводу, что данный объект имеет очень много значительных рисков и негативных последствий и приступают к поиску и анализу другой недвижимости, или, в случае малозначительных рисков и негативных последствий или же их отсутствия, переходят к следующему этапу сопровождения.

4 этап

Аудит схемы инвестирования

На сегодняшний день существуют основные схемы инвестирования (покупки недвижимости) в строящиеся объекты

  • купля-продажа безпроцентных (целевых) облигаций
  • купля-продажа процентных облигаций
  • купля-продажа дисконтных облигаций
  • договор купли-продажи имущественных прав
  • форвардный контакт (дериватив)
  • предварительный договор купли-продажи
  • обмен (мена) недвижимости
  • Договор переуступки имущественных прав (цессия)
  • Договор об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС или укр. «ФФБ»)
  • Купля-продажа инвестиционных сертификатов Фонда операций с недвижимостью (ФОН)
  • Инвестиционный договор на строительство жилья (участие в паевом строительстве, прочее)
  • Договор банковского аккредитива
  • Опционный контакт
  • прочие

На данном этапе, как и ранее, Вы можете истребовать для согласования текста (редакции) договора дистанционно (направив текст договоров на электронный адрес юриста) или же согласовать текст договора с юристом в главном офисе застройщика.

5 этап

Заключение договора у застройщика или заключение договора у нотариуса.

Этот этап может быть промежуточным перед заключением основного договора, например, на данном этапе Вы заключаете предварительный договор, а после окончательного строительства, ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на застройщика подписываете основной договор купли-продажи квартиры в новостройке. Или же если Вы подписываете договор купли-продажи имущественных прав на квартиру зачастую после окончания строительства и ввода его в эксплуатацию, застройщик сразу регистрирует право собственности на Вас с внесением соответствующих записей в электронном реестре — Государственном реестре вещных прав. В зависимости от схемы инвестирования, если в дальнейшем нужно подписывать еще один договор, то Вы его текст согласовываете с юристом согласно этапа 4. Если же на данном этапе Вы подписываете основной договор тогда ждете этапа 6.

На этапе 5, юрист сверяет, согласованную ли редакцию предоставили к подписанию, контролирует передачу всей необходимой документации, квитанций, прочее.

6 этап

Государственная регистрация права собственности покупателя (инвестора)

Данный этап застройщики или берут на себя (оплата может входить в стоимость покупки недвижимости или может оплачиваться отдельно — в Киеве и Киевской области это от 800-1500 $). Данный момент нужно учитывать и узнавать в самом начале инвестирования. Если же застройщик все берет на себя, Вам остается проверить с юристом подлинность и полноту пакета документов, проверить документы на наличие грамматических ошибок. Если же застройщик возлагает на Вас миссию регистрации права собственности, юрист поможет истребовать перечень документов, необходимых для регистрации права собственности в электронном реестре, и, на основании доверенности, провести соответствующую регистрацию и получение технического паспорта на недвижимость.

С этого момента Вы счастливый обладатель недвижимости в новострое. Можете подписать договор об участии в ОСМД (укр. «ОСББ») или с соответствующим жилищно-эксплуатационной организацией. Решить с юристом вопросы с парковкой (аренда, покупка). Провести ремонт и пригласить гостей, отпраздновать этот Важный момент в жизни каждого покупателя — новоселье.