На рынке недвижимости на практике нередки случаи, когда владельцем недвижимого имущества (квартиры, жилого дома, земельного участка, в том числе права на земельную долю (пай), объектов коммерческой недвижимости) выступает не физическое лицо, а юридическое лицо — частное предприятие, общество с ограниченной ответственностью, финансовое учреждение, банк или другая организационно-правовая форма.
В таких случаях сделка может оформляться как Asset deal — то есть покупка непосредственно объекта недвижимого имущества, собственником которого является юридическое лицо.
Кроме того, на рынке заключаются сделки, предметом которых является приобретение бизнеса (компании), в собственности или пользовании (аренде) которого находится недвижимое имущество. В таком случае соответствующее имущество переходит покупателю опосредованно — вместе с приобретением корпоративных прав, со всеми правами, обязанностями и юридическими последствиями, возникающими в связи с деятельностью компании. Такой формат сделки в юридической практике определяется как Share deal.
В связи с этим у покупателей и инвесторов возникают закономерные вопросы:
являются ли договоры Asset deal и Share deal рискованными,
безопаснее ли покупать недвижимость исключительно у продавцов — физических лиц,
и возможно ли полностью избежать рисков при приобретении недвижимого имущества или бизнеса.
Ответ на эти вопросы однозначен:
риски существуют всегда, независимо от того, идет ли речь об Asset deal или Share deal, первичном или вторичном рынке, новостройке, покупке у физического лица, приобретении недвижимости у компании или покупке компании, в собственности или аренде которой находится недвижимое имущество.
Юридические нюансы, тонкости и потенциальные проблемные аспекты присутствуют в каждой сделке.
Разница заключается исключительно в том, будут ли они выявлены, проанализированы и учтены до момента заключения договора, или же станут основанием для споров и потерь уже после завершения сделки.
При заключении сделок в формате Asset deal или Share deal осуществляется комплексная юридическая проверка, объем и наполнение которой зависят от специфики конкретного объекта недвижимости, структуры компании, истории приобретения активов и условий планируемой сделки.
Перечень проверок не является исчерпывающим и формируется индивидуально для каждого заказчика (покупателя / инвестора). Ниже приведены основные блоки проверки, которые применяются на практике.
(актуально прежде всего для Share deal)
В рамках данного блока осуществляется анализ финансовой, налоговой и кадровой документации компании с целью выявления возможных рисков, которые могут перейти к покупателю вместе с корпоративными правами.
В частности, анализу подлежат:
финансовая отчетность, баланс предприятия;
налоговые декларации и приложения к ним;
учет налоговых обязательств;
документы, подтверждающие уплату налогов, сборов и обязательных платежей;
кадровая документация, трудовые отношения;
соответствие отчетности фактической хозяйственной деятельности.
(ключевой блок для Share deal)
Проверяются:
устав, решения, протоколы, приказы о назначении;
полномочия органов управления;
корпоративная структура и структура собственности;
учредители и конечные бенефициарные владельцы.
Отдельно осуществляется проверка компании по Единым и Государственным реестрам, в том числе с использованием более 40 баз проверки (реестр судебных решений, реестр должников, исполнительные производства, аресты, ипотеки, санкционные списки и т.д.).
(актуально как для Asset deal, так и для Share deal)
В рамках этого блока проверяется:
право собственности на недвижимое имущество;
история приобретения объекта;
наличие обременений, арестов, запретов;
судебные и исполнительные производства, связанные с имуществом;
связанные лица (учредители, владельцы, бенефициары).
Особое внимание уделяется объектам, приобретенным путем:
участия в электронных аукционах (Prozorro, SETAM);
удовлетворение требований ипотекодержателя;
реализации ипотечного или кредитного имущества.
(Сделка с активами / Сделка с акциями)
Данный блок включает:
переговоры с продавцом, нотариусом, юристами и бухгалтерией продавца;
контроль формирования и изменения уставного капитала;
подготовку проектов договоров купли-продажи недвижимости или корпоративных прав;
подготовку актов приема-передачи;
оформление решений, протоколов, заявлений, структуры собственности;
подготовку документов для государственной регистрации изменений;
организационные вопросы (счета, валютный эквивалент, сроки).
Юрист / адвокат:
участвует при подписании договоров у нотариуса;
осуществляет финальную проверку документов;
контролирует законность расчетов;
проверяет передачу корпоративных и бухгалтерских документов;
контролирует внесение изменений в ЕГР и регистрацию права собственности в Государственном реестре вещных прав.
Заключение
Независимо от того, выбирается ли формат Asset deal или Share deal,
покупка недвижимости у компании или приобретение компании с недвижимым имуществом является сложной многоуровневой юридической процедурой, требующей профессиональной правовой оценки на каждом этапе.
Именно комплексная юридическая проверка позволяет минимизировать риски, своевременно выявить проблемные аспекты и принять взвешенное решение о целесообразности заключения сделки.
Если вы планируете покупку недвижимости у компании или приобретение бизнеса с недвижимым имуществом — рекомендуется обратиться за профессиональной юридической (адвокатской) проверкой до момента подписания каких-либо документов.
Мы предоставляем юридические (адвокатские) услуги по проверке компаний и недвижимости по всей территории Украины, с учетом специфики каждой конкретной сделки.
ОСТАВЬТЕ ЗАПРОС
и получите профессиональную консультацию от наших специалистов как можно скорее
 0800 332 617 Звонки по Украине БЕСПЛАТНЫЕ! |
