Фонд Фінансування Будівництва (ФФБ) в Україні

Що таке Фонд фінансування будівництва.
Фонд фінансування будівництва (ФФБ) - це кошти, що передані управителю Фонду фінансування будівництва в управління, та які використані або будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та Договорів про участь у ФФБ.
Купівля квартири в новобудові шляхом інвестування коштів через Фонд Фінансування Будівництва (далі - ФФБ) є однією з найпопулярніших схем інвестування в Україні.
Наскільки надійна ця схема інвестування для інвестора? Як реалізуються норми закону на практиці? Чи дає ця схема інвестування 100% гарантію введення комплексу в експлуатацію та отримання права власності інвестором при купівлі нерухомості?
Цими питаннями задаються всі інвестори, які планують придбати нерухомість через ФФБ. У цій статті ми висвітлимо юридичні аспекти в законодавчій і практичній площині цієї схеми інвестування.
Законодавство, що регулює залучення коштів на будівництво через ФФБ: Закон України "Про фінансово-кредитні механізми та управління майном під час будівництва житла та операціях з нерухомістю" (зі змінами) від 19.06.2003 № 978-IV, ідентифікатор 978-15 (посилання на закон).
Актуальні статті:
- Як купити квартиру - покрокове керівництво
- Договір купівлі-продажу майнових прав
- Особиста чи спільна власність подружжя
Які сторони беруть участь у схемі інвестування через Фонд фінансування будівництва?
Власник земельної ділянки, на якій ведеться будівництво - фізична або юридична особа, яка уклала договір із забудовником;
Забудовник (замовник будівництва), юридична особа, яка має повноваження на виконання функцій забудовника, яка уклала договір із власником земельної ділянки (якщо вона перебуває у власності третіх осіб!) та управителем;
Довіритель (інвестор, покупець нерухомості) - фізична або юридична особа, яка інвестує кошти з метою отримання нерухомості у власність.
Управитель Фонду фінансування будівництва - фінансова компанія або банк, яка діє від свого імені в інтересах довірителя та здійснює управління коштами з метою будівництва житлового комплексу).
Види Фонду фінансування будівництва:
Фонд фінансування будівництва виду "А".
Фонд фінансування будівництва виду "Б".
Види Фонду фінансування будівництва на практиці:
Для ФФБ виду "А" поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва (наприклад, кв. м), властивості об'єктів інвестування (характеристика квартири, приміщення, комори, паркомісця) та об'єкта будівництва (житлового комплексу), коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник. Саме забудовник бере на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на будівництво житлового комплексу та зобов'язаний вчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проєктної документації та виконати всі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.
На відміну від ФФБ виду "А", у фонді фінансування виду "Б" усі ці показники визначає управитель фонду, за умови отримання дозволу органу, що здійснює нагляд та регулювання діяльністю управителя. На практиці використовується ФФБ виду "А", оскільки є складнощі законодавчої та практичної реалізації ФФБ виду "Б".
Актуальні статті:
- Ціна (вартість) укладення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу квартири
- Список документів - договір купівлі-продажу квартири
- Перелік документів - попередній договір купівлі-продажу квартири
Як створюється Фонд фінансування будівництва?
За законом Фонд фінансування будівництва створюється за ініціативою управителя. На практиці найчастіше назва ФФБ відповідає назві житлового комплексу.
Інвестуючи у ФФБ слід звернути увагу на компанію забудовника та управителя. Вони не повинні бути створені одним і тим самим засновником. На практиці, забудовники створюють "свою" керуючу компанію, і в разі банкрутства однієї з них, введення комплексу в експлуатацію та отримання бажаної нерухомості стає неможливим. Часто таку схему використовують для "шахрайських" схем.
Більш надійним управителем Фонду фінансування будівництва вважається банк, тому що:
З огляду на рівень довіри населення до банківської системи, тільки великі банки мають позитивну репутацію, щоб залучити в значних обсягах кошти як фізичних, так і юридичних осіб.
Створення ФФБ на базі існуючих банків дасть змогу обійтися без додаткової документації.
Контроль за діяльністю банків - управителів здійснює ще й Національний банк України.
Контроль за діяльністю Забудовника, який здійснює банк-управитель, дасть змогу захистити кошти інвесторів від нецільового використання.
На початковому етапі будівництва забудовники мають можливість отримати фінансову підтримку банку у вигляді кредиту.