На просторах интернета и в средствах массовой информации неоднократно освещаются статьи и ролики о процедуре покупки квартиры, подводных камнях, тонкостях и нюансах нотариального удостоверения сделки.
Изменения в законодательстве, влекут за собой изменения в процедуре оформления сделки, что в свою очередь, поднимает вопрос «Как совершается сделка по покупке квартиры?» в топ самых актуальных тем в Украине.
В данной статье предложим пошаговое руководство по покупке квартиры в 2021 году, которое поможет как покупателям и продавцам, которые впервые столкнулись с подобной операцией с недвижимостью, так и тем, кто уже ранее был стороной продавца или покупателя и имеет опыт участия в оформлении договора купли-продажи квартиры.
Первым этапом является поиск объекта недвижимости для покупателя, и поиск потенциального покупателя для продавца. Продавец совершает фото фиксацию своей квартиры, и размещает объявления о продаже квартиры на различных специализированных ресурсах самостоятельно, или с привлечением специалистов по недвижимости.
Покупатель находит самостоятельно или с помощью специалистов по недвижимости квартиру, которая подходит для покупки, происходит осмотр квартиры, где покупатель убеждается в соответствии заявленных фотографий действительности, покупатель обязательно должен проверить паспорт и налоговый код собственника (если показывает доверенное лицо, доверенность от собственника или договор на оказание услуг об продаже), оригиналы документов на недвижимость. Желательно проверку доверить юристам/адвокатам по недвижимости, которые могут гарантировать отсутствие арестов, ипотек, судебных решений, исполнительных производств, прочее по данной квартире. Также покупателям рекомендуем обращать особое внимание на входные и межкомнатные лунки, на наличие признаков опечатки квартиры, обратить внимание, чтобы квартира не выглядела заброшенной, не полениться пообщаться с соседями и консьержами касательно интересующей Вас квартиры. Не всегда конфликтные ситуации доходят до судов и арестов, иногда ссоры носят периодический характер, и информация о конфликте между родственниками, которые претендуют на квартиру, не внесена в реестры, поскольку дело не дошло до суда. Именно поэтому тщательный осмотр квартиры и диалог с жильцами может приоткрыть завесу реальной ситуации касательно истории квартиры, его собственников и родственников.
Итак, после того, как продавец нашел покупателя, а продавец определился с покупкой квартиры, необходимо провести переговоры касательно существенных условий сделки, пакета документов, необходимых для сделки, необходимость заключения предварительного договора, обговорить дату, место и время заключения основного договора – договора купли-продажи квартиры.
Провести переговоры можно в офисе юриста или адвоката, агентства недвижимости или в нотариальной конторе.
Связанные услуги:
Если стороны хотят закрепить обязательства передачей гарантийной суммы (задатка) это нужно обязательно отобразить в письменном виде и нотариально удостоверить.
Согласно действующего законодательства Предварительный договор обязательно заключается в той форме, в которой заключается договор купли-продажи. Поскольку договор купли-продажи обязательно подлежит нотариальному оформлению, следовательно, и предварительный договор обязательно нужно заключать в письменной форме и удостоверять у нотариуса. Нужно помнить, что агентские договора и расписки без нотариального Предварительного договора не имеют юридической силы в суде, и вернуть деньги в случае не заключения договора будет невозможно. Многие экономят на нотариальном договоре, поскольку он стоит денег (1% от суммы которая передается как задаток и услуги нотариуса от 5000 грн.).
К существенным условиям сделки относятся: дата, время, место заключения основного договора купли-продажи, срок освобождения квартиры и передача ключей, путем подписания Акта приема-передачи квартиры, срок снятия с регистрации зарегистрированных в квартире, которая продается, лиц, наличие и срок погашения задолженностей по коммунальным и прочим платежам, что из мебели и техники остается в квартире после продажи и входит ли оно в общую стоимость квартиры или покупателю надо будет оплачивать отдельно при желании, прочее.
Актуальные статьи:
– Личная или совместная собственность супругов
– Перечень документов для открытия наследства
– Регистрация права собственности на недвижимость
После того, как собран пакет документов, оговорены все существенные условия сделки, документы передаются нотариусу для подготовки текста договора и заявлений.
На заключение договора нужно приходить к нотариусу с оригиналами всех документов!
В день сделки нотариус проверяет квартиру на наличие отягощений, дает проекты документов для ознакомления сторонам. Стоит обратить внимание, что все договоренности и существенные условия сделки, которые были согласованы между сторонами должны быть максимально детально прописаны в договоре иначе они не будут иметь юридической силы.
После того как стороны вычитали документы, внесли правки и исправили все ошибки, следует подписание документов на бланке и расчет покупателя с продавцом. Хочется обратить внимание, что иногда сторону продавца смущает, что, поставив подпись, с ним не рассчитаются и он останется ни с чем. Это не так! Нотариальное действие является по закону совершенным, когда нотариус записал информацию в Реестре нотариальных действий и стороны поставили в данном реестре свою подпись. Также право собственности возникает после государственной регистрации. Если до 2013 г государственная регистрация происходила в Бюро технической инвентаризации, когда стороны передавали документы для регистрации и забирали их через две недели. На сегодняшний день, функцию государственного регистратора выполняют частные и государственные нотариусы. Нотариус проводит регистрацию только тогда, когда убедиться, что со стороной продавца рассчитались. На подтверждение источника денежных средств нотариус отдает продавцу нотариально удостоверенную копию договора купли-продажи квартиры. Покупатель же ждет пакет документов, который проходит регистрацию в Государственном реестре вещных прав т.е. нотариус в день сделки вносит данные о покупателе в электронный реестр. С момента внесения этих данных в реестр покупатель имеет право в полной мере распоряжаться своим купленным имуществом.
После заключения сделки покупателю передаются Технический паспорт, Договор купли-продажи и нотариальная копия данного договора, Вытяг с государственного реестра вещных прав, Акты сверки, квитанции, справки об отсутствии задолженностей, ключи. С этими документами он обращается в соответствующие службы для перезаключения договоров на обслуживание и оформляет лицевой счет на себя.
На этом сделка завершена. И можно поздравить стороны с успешной продажей и покупкой недвижимости.