-Ваш Юрист Купцова-

консалтинг, сопровождение

+38 (096) 151-26-49
+38 (099) 210-47-97
Киев, Харьковское шоссе 56
Skype: Privacy_Lawyer_Kiev
юридическая компания

Налогообложение и военный сбор при заключении договоров переуступки при инвестировании в новостройки

На рынке недвижимости существует большое количество предложений приобретения квартир в новостройках через уступку прав требования (договор переуступки или договор цессии). Многих настораживает такой способ покупки недвижимости, ведь сразу возникает вопрос «Какая причина продажи еще недостроенной квартиры? А возможно есть какие-то проблемы с документацией на жилой комплекс?». Конечно, перед покупкой недвижимого имущества стоит осуществить юридическую проверку новостройки и собственника: обязательно нужно проверить как причину продажи, так и продавца (первого инвестора: аресты, ипотеки, судебные решения, прочие обременения, которые могут привести к признанию договора уступки недействительным за инициативой контролирующих органов), юридическую чистоту застройщика и самого объекта строительства (документы на земельный участок, разрешительную документацию, лицензии, экспертизы, технические условия на подведение коммуникаций, аресты, ипотеки, судебные решения, прочее). Стоит отметить, что приобретение квартир в новостройках через уступку прав требования является законным способом получения в собственность объектов недвижимого имущества.

Что же собой представляет приобретение квартиры в новостройке через переуступку?

Например, покупатель (первый инвестор) на начальных этапах строительства заключает с застройщиком договор купли-продажи имущественных прав на квартиру. Цена квартиры по этому договору 500 000 гривен. До введения жилого комплекса в эксплуатацию покупатель решает продать свои имущественные права на эту квартиру по определенным причинам (переезд в другую страну на постоянное место жительства или иное). Покупатель (первый инвестор) устанавливает стоимость имущественных прав на квартиру в размере 800 000 гривен с учетом повышения цен на квадратный метр с приближением срока введения жилого комплекса в эксплуатацию. Первый инвестор находит нового покупателя. Более детально о переуступке прав в новостройке читайте тут.

Связанные услуги:

Важно! Перед продажей первый инвестор обязательно должен оплатить полную стоимость по договору купли-продажи имущественных прав на квартиру, то есть 500 000 гривен.

В дальнейшем, между застройщиком, первым инвестором и новым покупателем заключается трехсторонний договор уступки прав требования (договор переуступки) имущественных прав на квартиру.

Важно!

Следует обратить внимание новых инвесторов что при заключении договора цесии (уступки) в договоре будет фигурировать сумма 500 000 гривен, которую изначально инвестировал первый инвестор.

Поскольку расчет 800 000 гривен происходит между первым инвестором и новым инвестором, застройщик никакого отношения к расчетам не имеет. По договору цесии просто переходят права и обязанности первого инвестора к новому инвестору.

Разница в размере 300 000 гривен является доходом первоначального инвестора и облагается налогом и военным сбором.

На практике же нередки случаи, когда стороны заключают договор цесии, допустим как в нашем примере за 500 000 гривен дабы не плотить налог и военный сбор. Подобное является нарушением закона и черевато для нового покупателя, поскольку в случае расторжения договора или признания его недействительным, новый покупатель получит обратно 500 000 гривен указанную в договоре цессии (переуступки)! Остальные 300 000 гривен ему не удастся вернуть, даже обратившись в суд, поскольку отсутствует подтверждение уплаты всей суммы.

Для соблюдения норм законодательства и защиты прав нового покупателя необходимо заключить кроме договора цессии (уступки) договор расчета между первоначальным покупателем и новым покупателем. В данном договоре будет указана сумма 300 000 гривен. Согласно действующего законодательства Договор расчета носит письменный характер и не подлежит нотариальному оформлению, но данный договор может служить подтверждением уплаты полной суммы новым покупателем и получения дохода первоначальным инвестором.

Ставки уплаты налога и военного сбора за заключение договора цессии (уступки):

На наш запрос, Государственной фискальной службой Украины было предоставлено налоговую консультацию относительно практического применения норм действующего налогового законодательства при осуществлении операций по переуступке прав требования.

Так, в перечень доходов, которые включаются в месячный (годовой) налогооблагаемый доход налогоплательщика, установленного пунктом 164.2 статьи 164 Налогового кодекса относятся доходы, составляющие разницу между суммой средств, полученных таким плательщиком от других лиц вследствие уступки в их пользу права требования по договору об участии в фонде финансирования строительства (в том числе, если такая уступка осуществлена на основании договора купли-продажи), и суммой средств, внесенных плательщиком налога в такой фонд по этому договору.

То есть, первоначальный инвестор с суммы 300 000 гривен, что является его доходом, должен уплатить налог на доходы физических лиц (для резидентов 5% для нерезидентов 18%).

Также, указанный доход является объектом налогообложения военным сбором 1,5 % от 300 000 грн.

Особенности покупки недвижимости с долгами за коммуналку

Покупая недвижимость (квартиру, дом, коммерческое помещение) покупатели часто сталкиваются с тем, что продавец долгое время не платил коммунальные платежи и образовалась большая задолженность. Т.е. квартира, дом или коммерческое помещение продается с долгами.

Долги за коммуналку – это личные долги продавца (предыдущего владельца) имущества или они переходят к покупателю (новому владельцу) вместе с переходом права собственности на имущество?

Для этого сначала нам нужно разобраться кто же такой продавец (предыдущий владелец) и какие у него обязанности в сфере жилищно-коммунальных услуг.

Основными законодательными актами, регулирующими правоотношения в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг, являются Гражданский кодекс Украины и Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» (далее – Закон).

Согласно указанному Закону, потребителем является физическое или юридическое лицо, которое получает или намеревается получить жилищно-коммунальную услугу (статья 1 Закона). И так, продавец является потребителем коммунальных услуг.

Предоставления жилищно-коммунальных услуг осуществляется на основании договора (часть 1 статьи 12 Закона). Поэтому, потребитель обязан заключать договора о предоставлении этих услуг с исполнителями жилищных и коммунальных услуг (части 2, 3 статьи 7 Закона).

Актуальные статьи:

– Юридическое сопровождение купли-продажи недвижимости на аукционе

Как выкупить кредит в банке, который ликвидируется — пошаговая инструкция

Фонд финансирования строительства в Украине

Исполнителями жилищных и коммунальных услуг являются организации, которые осуществляют поставку определенных жилищно-коммунальных услуг (то есть, теплоснабжающая организация, энергопоставщик, управление многоквартирного жилого дома и другие).

Такие организации предоставляют услуги, а потребитель потребляет их/пользуется ими в соответствии с заключенными договорами. То есть, между исполнителями жилищных и коммунальных услуг и потребителем, на основании договора, возникают обязательства: исполнитель обязан предоставлять услуги, а потребитель обязан платить за пользование ими.

Потребитель обязан оплачивать предоставленные жилищно-коммунальные услуги по ценам/тарифам, установленным в соответствии с законодательством, в сроки, установленные соответствующими договорами (часть 2 статьи 7 Закона).

Договора о предоставлении коммунальных услуг разрабатываются на основе типичных договоров на оказание определенных жилищно-коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение и другие), утвержденных Кабинетом Министров Украины. Поэтому в договорах о предоставлении коммунальных услуг указываются одинаковые условия для расторжения этих договоров. Так, договор может быть расторгнут досрочно в случае:

  1. исчезновения потребности в получении услуги или отказа потребителя от пользования услугами исполнителя;
  2. перехода права собственности (пользования) на квартиру (дом усадебного типа) к другому лицу;
  3. невыполнение условий договора сторонами договора.

При этом в первых двух случаях потребитель должен в 20-дневный срок сообщить  исполнителю жилищно-коммунальных услуг о сложившейся ситуации, предоставить ему заявление о расторжении договора и оплатить все необходимые платежи. Поскольку в случае несообщения или несвоевременного сообщения потребителем поставщика об освобождении помещения и/или окончательного прекращения пользования услугами, а также о переходе права собственности (пользования) к другому лицу, потребитель обязан осуществлять оплату потребленных услуг и других платежей исходя из условий соответствующих договоров.

Актуальные статьи:

Юридическое сопровождение переуступки прав требования по кредиту (договора переуступки долга)

Договор купли-продажи имущественных прав

Личная или совместная собственность супругов

Поэтому, если продавец (предыдущий владелец) продал свое имущество покупателю (новому владельцу) и при этом не выполнил свои обязательства по уплате коммунальных услуг, не обратился к исполнителям коммунальных услуг по расторжению договора, то договор с этим предыдущим владельцем будет действовать дальше. То есть предыдущий владелец и в дальнейшем должен выполнять свои обязательства по договору.

И, согласно Гражданскому кодексу Украины, даже в случае прекращения действия договора, одностороннего отказа от договора, и даже при уплате неустойки, должник не освобождается от исполнения обязательства. То есть, даже если договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг расторгнут в связи с переходом права собственности на имущество к новому владельцу, предыдущий владелец обязан оплатить стоимость использованных им услуг! И данный долг не переходит вместе с переходом права собственности на недвижимость к новому владельцу!

Даже если потребитель отказывается от заключения договора с исполнителем коммунальной услуги, то он не освобождается от обязанности оплаты фактически потребленной коммунальной услуги (часть 5 статьи 13 Закона). То есть, если потребитель не заключил договор с энергоснабжающей организацией, но пользовался электроэнергией, то потребитель должен оплатить стоимость использованной электроэнергии независимо заключил он договор или нет.

Также потребитель не освобождается от оплаты жилищно-коммунальных услуг, которые он получает до заключения соответствующих договоров с исполнителями жилищных и коммунальных услуг (часть 1 статьи 9 Закона). Например, если потребитель заключил договор с энергоснабжающей организацией через 1 год после покупки квартиры, а в течение 1 года он пользовался электроэнергией. В этом случае потребитель также обязан оплатить стоимость использованной электроэнергии.

То есть, если потребитель пользовался жилищно-коммунальными услугами, то он обязан оплатить их стоимость!

В случае несвоевременного осуществления платежей за жилищно-коммунальные услуги потребитель обязан уплатить пеню в размере, установленном в договоре, но не выше 0,01 процента суммы долга за каждый день просрочки. Общий размер уплаченной пени не может превышать 100 процентов общей суммы долга.

Начисление пени начинается с первого рабочего дня, следующего за последним днем ​​предельного срока внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (часть 1 статьи 26 Закона). То есть, если коммуналку нужно было оплатить до 20 апреля, что выпадает на субботу, то в случае неуплаты, пеня начинает начисляться со следующего рабочего дня, то есть с 22 апреля, что выпадает на понедельник.

Связанные услуги:

– Услуги Агентства по Недвижимости

– Услуги Юриста по Недвижимости

Исполнитель коммунальной услуги вправе прекратить/приостановить предоставление коммунальных услуг в случае их неоплаты или оплаты в полном объеме в порядке и сроки, установленные законом и договором.

Исполнитель коммунальной услуги также вправе обращаться в суд в случае нарушения потребителем условий договора, в том числе в случае неуплаты коммунальных платежей (часть 1 статьи 8 Закона). Ответчиком по делу о нарушении условий договора оказания жилищно-коммунальных услуг будет именно потребитель, который пользовался услугами, но не оплатил их стоимость, то есть должник.

Юридическое сопровождение купли-продажи недвижимости на аукционе

В настоящее время купля-продажа недвижимости на аукционе является достаточно распространенным способом приобретения имущества в собственность. Это объясняется привлекательной цене лотов, выставляемых на торги, поскольку она может быть снижена в процессе проведения аукциона.

Необходимо различать куплю-продажу недвижимости на аукционе по которой с покупателем заключается договор купли-продажи недвижимого имущества и покупку на аукционе прав требования по кредитным и ипотечным договорам и заключения договора переуступки. Поскольку в первом случае покупатель получает в собственность объект недвижимости, а во втором – право требования на невыплаченные должником средства или на объект обеспечения (как правило, недвижимое имущество). Момент и процедура перехода в собственность имущества в этих случаях отличаются.

Актуальные статьи:

– Жилой Комплекс «Ваш Добробут» г. Ирпень, Киевская область — краткий юридический аудит ( обзор) строительства
– Юридическое сопровождение переуступки прав требования по кредиту (договора переуступки долга)

– Договор купли-продажи имущественных прав

Узнать больше о покупке на аукционе прав требования по кредитным и ипотечным договорам Вы можете из статьи Юридическое сопровождение переуступки прав требования по кредиту (договора переуступки долга). А в дальнейшем будет идти речь о купле-продаже недвижимости на аукционе за которой с покупателем заключается договор купли-продажи недвижимого имущества.

Продажа имущества происходит в форме аукционов (с личным присутствием участников) или аукционов в электронной форме (электронных торгов). Каждая из этих форм аукциона является законной.

Перечень документов, необходимых для участия в аукционе купли-продажи недвижимости:

  • паспорт, идентификационный номер участника;
  • если участник пребывает в браке: паспорт, идентификационный номер супруга/супруги, свидетельство о заключении брака;
  • если участник в разводе: свидетельство о расторжении брака, решение суда;
  • если участник вдова/вдовец: свидетельство о браке, свидетельство о смерти.

Информация:

  • контактный номер телефона;
  • адрес электронной почты;
  • справка с реквизитами банковского счета.

Для юридических лиц:

  • статут;
  • паспорт, идентификационный номер подписанта;
  • доверенность или протокол и приказ об назначении директора;
  • целевой протокол на участие в аукционе и заключении договоров об уступке прав требования по кредитному и ипотечному договору;

Информация:

  • контактный номер телефона;
  • адрес электронной почты;
  • справка с реквизитами банковского счета.

С участником аукциона обязательно заключается письменный договор на оказание юридической помощи. Оплата производится в 2 этапа: 50% при подписании договора об оказании юридической помощи, 50% после выполнения обязательств по договору (заключение договора купли-продажи и регистрации права собственности у нотариуса).

Стоимость услуги: 6000 грн.

Дополнительно участником оплачивается:

  • Гарантийный взнос на участие в аукционе 10% от первоначальной цены;
  • Комиссия площадки: 3% от суммы выкупа объекта (на электронных торгах) или установленную организатором аукциона суму регистрационного взноса (на аукционе с личным присутствием);
  • Стоимость услуг нотариуса за оформление сделки: 6 000 грн.
  • Нотариальное согласие супруга/супруги: 500 грн.

Доверенность на представительство интересов на сотрудника нашей компании в нотариальной конторе для подписания документов и договора купли-продажи недвижимости и регистрации права собственности на покупателя в Государственном реестре вещных прав – 500 грн.

Перечень услуг, которые входит в пакет сопровождение аукциона «ПОД КЛЮЧ»:

  • консультирование с момента заключения договора об оказании юридических услуг до заключения договора купли-продажи (относительно торгов/рисков/перспективы/дальнейших действий после подписания договора купли-продажи (судебный и исполнительный процесс по снятию обременений (залога, ипотеки, ареста);
  • просчет стоимости оформления документов и процедуры участия в аукционе;
  • проверка лота и собственника на наличие рисков и негативных последствий с предоставлением информации об проверке заказчику (участнику аукциона);
  • помощь в регистрации на аукционе и заполнении всех документов участника, подача предложения, участие в аукционе (с 09.30 до 17.00);
  • контроль оплаты и зачисления гарантийного взноса, комиссии площадки или регистрационного взноса;
  • помощь в получении и контроль подписания Протокола аукциона всеми сторонами (победителем торгов, организатором торгов, заказчиком торгов);
  • согласование даты и времени подписания договора купли-продажи с нотариусом;
  • сбор пакета документов, необходимых для сделки;
  • составление/проверка (вычитка) договора купли-продажи предлагаемого нотариусом для подписания, внесение правок и их дальнейшее согласование;
  • выезд к нотариусу для регистрации права собственности на покупателя в Государственном реестре вещных прав;
  • передача/бесплатная отправка документов Новой Почтой по территории Украины заказчику (участнику) (при необходимости) и окончательный расчет.

Связанные услуги:

В процессе проверки документов и информации по лоту могут возникать следующие риски и сложности:

  • информация об земельном участке не зарегистрирована в Государственном земельном кадастре Украины;
  • имеются отягощения на конкретное имущество и/или имеются аресты на все имущество в Государственном реестре вещных прав, аресты и отягощения третьих лиц;
  • не внесена/не зарегистрирована, или зарегистрировано с ошибками информация о праве собственности, прочее;
  • наличие открытых судебных производств или решений суда по недвижимости, которая выставляется на торги или открыто исполнительное производство по данному решению.

Также могут возникать нестандартные случаи, как такой что произошел в нашей практике: продавцом недвижимого имущества на аукционе было консульство определенной страны. В данном случае специалистами нашей компании была проведена проверка полномочий продавца и соответствие такой продажи недвижимого имущества нормам как украинского законодательства, так и законодательства другого государства, в связи с чем была обеспечена правовая защита сделки. В результате профессиональных действий сотрудников нашей компании клиент успешно приобрел недвижимость.

Зачем необходима помощь юриста в сопровождении купли-продажи недвижимости на аукционе?

Приобретение недвижимости на аукционе путем заключения договора купли-продажи является сложной процедурой, которая имеет много технических, юридических и временных нюансов. Для успешного проведения аукциона и получения права собственности на недвижимость необходимо соблюдать все установленные правила, поскольку даже малейшая ошибка, допущенная при подготовке к участию в аукционе (регистрация участника, несвоевременная оплата гарантийного взноса, подача предложения, несвоевременное подписание протокола) или отсутствие необходимых документов и заявлений может быть основанием для дисквалификации участника Аукциона. Однако это механизм реальный и работает на практике.

Связанные услуги:

Наша компания имеет многолетний опыт в проведении торгов, поскольку имеет в штате сертифицированных специалистов Государственного предприятия «ПРОЗОРРО» Министерства экономического развития и торговли Украины, а также сертифицированных Фондом государственного имущества Украины лицитаторов (лиц, имеющих право проводить торги). В связи с этим наша компания позитивно осуществляет юридическое сопровождение клиентов по приобретению недвижимости путем купли-продажи на аукционах.

Если Вы хотите приобрести объект недвижимости за доступную цену, но не решаетесь сделать это через покупку на аукционе в связи со сложностью процедуры, то специалисты нашей компании проконсультируют Вас и при необходимости проведут комплексное сопровождение сделки купли-продажи недвижимого имущества с момента регистрации как участника и до подписания договора купли-продажи недвижимости.

Жилой Комплекс «Амурский» г. Киев – краткий юридический аудит ( обзор) строительства

ИНФОРМАЦИЯ О ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ «АМУРСКИЙ» Г. КИЕВ.

Почтовый/строительный адрес: 03022, г. Киев, ул. Михаила Максимовича (ранее Трутенко), 3.
Состояние строительства: три дома комплекса уже сданы, один дом в стадии строительства. Ориентировочный срок сдачи последнего дома комплекса в эксплуатацию по данным отдела продаж – 1 квартал 2019 г.
Категория сложности: V (класс последствий (ответственности СС3 – комплекс принадлежит к объектам значительных последствий)*
*п.5 ст.32 Закона Украины «Об регулировании градостроительной деятельности»

Актуальные статьи:

– Жилой Комплекс «Ваш Добробут» г. Ирпень, Киевская область — краткий юридический аудит ( обзор) строительства
– Юридическое сопровождение переуступки прав требования по кредиту (договора переуступки долга)
– Как выкупить кредит в банке, который ликвидируется — пошаговая инструкция

ИНФОРМАЦИЯ О ЛИЦАХ, УЧАСТВУЮЩИХ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ (УЧАСТНИКИ СТРОИТЕЛЬСТВА):

Девелоперы:
Холдинг Будтехнологии. Согласно информации, размещенной на сайте девелопера существуют на рынке 10 лет.
Опыт строительства (объекты): Строительство спортивно-оздоровительного комплекса «Акватория» в г. Калуш, Жилой дом «Ориентир», Жилой комплекс «Амурский».
Заказчик строительства:
Общая информация:
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ “СТРОЙТЕХНОЛОГИИ”, идентификационный код юридического лица – 33934750. Местонахождение юридического лица 03022, г. Киев, улица Онуфрия Трутенко, дом 3. Дата регистрации юридического лица в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований – 10.02.2006 № записи: 1 068 102 0000 009955.
Учредители (основатели):
КОМПАНИЯ ЕЛИКСАНТ РИСОРСЕЗ ЛП
КОМПАНИЯ ДЖМИРИНТ КОРП. ЛИМИТЕД
Орган управления:
ПЕРЕСАДА СЕРГЕЙ ВИКТОРОВИЧ – руководитель с 06.11.2018
Коды экономической деятельности:
Код КВЭД 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий (основной)
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ “СТРОЙТЕХНОЛОГИИ” не находится в процессе прекращения / процессе производства по делу о банкротстве, санации.

Актуальные статьи:

– Договор купли-продажи имущественных прав
– Фонд финансирования строительства в Украине
– Как совершается сделка по покупке квартиры в 2019 году

ИНФОРМАЦИЯ О ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ, НА КОТОРОМ СТРОИТСЯ ОБЪЕКТ:

Земельный участок:
Площадь – 1.594 га
Целевое назначение: 02.02. Для коллективного жилищного строительства
Кадастровый номер земельного участка: 8000000000:79:364:0014
Адрес: г. Киев, улица Онуфрия Трутенко, 3
Коммунальная собственность.
Собственник: Киевский городской совет, идентификационный код юридического лица – 22883141 с 20.06.2013 г.
Ограничения/отягощения использования земельного участка:
Право аренды земли с 22.07.2013. Стороны: Киевский городской совет, идентификационный код юридического лица – 22883141 и ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ “СТРОЙТЕХНОЛОГИИ”, идентификационный код юридического лица – 33934750. Срок действия: на 5 лет.
Важно! Земельный участок передан в Ипотеку.

Договора, касающиеся строительства Жилого комплекса «АМУРСКИЙ»

Отсутствуют в отделе продаж

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка

Отсутствуют в отделе продаж

Связанные услуги:

РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ Жилого комплекса «АМУРСКИЙ»

Разрешение на строительные работы 22.04.2014 № ИУ 115141120331
Заказчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ “СТРОЙТЕХНОЛОГИИ”, идентификационный код юридического лица – 33934750
Подрядчик: ООО “Строительная компания” ЗЖБК №1 “, идентификационный код юридического лица – 38979107
СЕРТИФИКАТ 06.07.2018 № ИУ 163181870941
Заказчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ “СТРОЙТЕХНОЛОГИИ”, идентификационный код юридического лица – 33934750
Подрядчик: ООО “Строительная компания” ЗЖБК №1 “, идентификационный код юридического лица – 38979107

Экспертный отчет по рассмотрению проектной документации по проекту

Отсутствуют в отделе продаж

Готовность жилого комплекса и информация о вводе в эксплуатацию

Дома № 1, 3, 4 Жилого комплекса «Амурский» введены в эксплуатацию. Дом № 2 в стадии строительства не введен в эксплуатацию. Состояние: строится. Ориентировочный срок сдачи дома № 2 жилого комплекса в эксплуатацию: 1 квартал 2019 года.

СХЕМА ИНВЕСТИРОВАНИЯ (ДОГОВОРА, КОТОРЫЕ ПРЕДЛАГАЮТСЯ ИНВЕСТОРАМ К ПОДПИСАНИЮ)

Договор купли-продажи имущественных прав на квартиру.

Связанные услуги:

Жилой Комплекс «Ваш Добробут» г. Ирпень, Киевская область – краткий юридический аудит ( обзор) строительства

ИНФОРМАЦИЯ О ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ  «ВАШ ДОБРОБУТ» Г.ИРПЕНЬ.

Почтовый/строительный адрес: 08200, Киевская область, г. Ирпень, ул. Мечникова, 109-А

Состояние строительства: комплекс в стадии строительства. Ориентировочный срок сдачи комплекса в эксплуатацию по данным отдела продаж – 2 квартал 2019 г.

Категория сложности: III (класс последствий (ответственности СС2 – комплекс принадлежит к объектам средних последствий)*

*п.5 ст.32 Закона Украины «Об регулировании градостроительной деятельности»

Актуальные статьи:

– Особенности покупки недвижимости с долгами за коммуналку
– Юридическое сопровождение купли-продажи недвижимости на аукционе
– Жилой Комплекс «Амурский» г. Киев — краткий юридический аудит ( обзор) строительства

ИНФОРМАЦИЯ О ЛИЦАХ, УЧАСТВУЮЩИХ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ (УЧАСТНИКИ СТРОИТЕЛЬСТВА):

Девелопер:

VV Build Group. Согласно информации, размещенной на сайте девелопера существуют на рынке 4 года.

Опыт строительства (объекты): Строительство таунхаусов «Киевский квартал», Жилой комплекс «Ваш добробут».

Заказчик строительства:

Общая информация:

Обслуживающий кооператив «Жилищно-Строительный кооператив «Ваш добробут», идентификационный код юридического лица – 40270522. Местонахождение юридического лица: 03148, г.Киев, улица Владимира Покатила, дом 7/2. Дата регистрации юридического лица в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований – 11.02.2016 №: 1 072 102 0000 033864.

Учредители (основатели):

Баран Николай Витальевич

Бокоч Василий Тодорович

Штефко Василий Васильевич

Орган управления :

Марголин Александр Александрович – руководитель с 16.03.2016

Коды экономической деятельности:

Код КВЭД 81.10 Комплексное обслуживание объектов (основной)

Обслуживающий кооператив «Жилищно-Строительный кооператив «Ваш добробут» не находится в процессе прекращения / процессе производства по делу о банкротстве, санации

Актуальные статьи:

– Договор купли-продажи имущественных прав
– Фонд финансирования строительства в Украине
– Как совершается сделка по покупке квартиры в 2019 году

ИНФОРМАЦИЯ О ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ, НА КОТОРОМ СТРОИТСЯ ОБЪЕКТ:

1. Земельный участок:

Площадь – 0,1 га

Целевое назначение: 02.01. Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений (приусадебный участок)

Кадастровый номер земельного участка: 3210900000:01:081:0090

Адрес: Киевская область, улица Мечникова, земельный участок № 109а

Частная собственность.

Собственник: Гражданин Государства Израиль, Москович Иозеф с 04.04.2013 г.

Ограничения/отягощения использования земельного участка:

Право пользования чужым земельным участком для застройки (суперфиций) с 16.02.2016. Стороны: Гражданин Государства Израиль, Москович Иозеф и Обслуживающий кооператив «Жилищно-Строительный кооператив «Ваш добробут». Срок действия: до 12.02.2021, с правом пролонгации

Важно! Земельный участок передан в Ипотеку.

2. Земельный участок:

Площадь – 0,3 га

Целевое назначение: 02.01. Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений (приусадебный участок)

Кадастровый номер земельного участка: 3210900000:01:081:0091

Адрес: Киевская область, улица Мечникова, земельный участок № 109а

Частная собственность.

Собственник: Гражданин Государства Израиль, Москович Иозеф с 01.04.2014 г.

Ограничения/отягощения использования земельного участка:

Право пользования чужым земельным участком для застройки (суперфиций) с 16.02.2016. Стороны: Гражданин Государства Израиль, Москович Иозеф и Обслуживающий кооператив «Жилищно-Строительный кооператив «Ваш добробут». Срок действия: до 12.02.2021, с правом пролонгации

Важно! Земельный участок передан в ипотеку.

Актуальные статьи:

– Личная или совместная собственность супругов
– Перечень документов для открытия наследства
– Регистрация права собственности на недвижимость

ДОГОВОРА, КАСАЮЩИЕСЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА «ВАШ ДОБРОБУТ»

Отсутствуют в отделе продаж

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка № 0198-12-2016 от 26.12.2016, издатель: Отдел градостроения и архитектуры Исполнительного комитета Ирпенского городского совета Киевской области, заказчик: Москович Йозеф.

Важно! Согласно п. 12. Требования по охране культурного наследия: расстояние до «Дуба-Прадубом» к стенам дома должна составлять не менее 30 м.

Примечание. Ботанический памятник природы местного значения «Дуб Прадубом».

Объект располагается в городе Ирпень на улице Мечникова и находится в подчинении Ирпенского городского совета. Объявленный решением Киевского областного совета от 17.06.2010 №739-32-У.

Особенно старый дуб возрастом 600 лет. На высоте 1,3 м дуб имеет ствол 5,9 м в охвате. Высота дерева 30 м.

РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА «ВАШ ДОБРОБУТ»

Декларация об начале выполнения строительных работ 22.03.2016 № КС 083160821240

Заказчик: Обслуживающий кооператив «Жилищно-Строительный кооператив «Ваш добробут»

Подрядчик: ООО «ВР БИЛД», код 40030685

ЭКСПЕРТНЫЙ ОТЧЕТ ПО РАССМОТРЕНИЮ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ПРОЕКТУ

Не предусмотрен

Связанные услуги:

ГОТОВНОСТЬ ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА И ИНФОРМАЦИЯ О ВВОДЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Жилой комплекс «Ваше благосостояние» не введено в эксплуатацию. Состояние: строится. Ориентировочный срок сдачи жилого комплекса в эксплуатацию: 2 квартал 2019 года.

СХЕМА ИНВЕСТИРОВАНИЯ (ДОГОВОРА, КОТОРЫЕ ПРЕДЛАГАЮТСЯ ИНВЕСТОРАМ К ПОДПИСАНИЮ)

Кооперативное соглашение об уплате паевого взноса и предоставление жилья.

Юридическое сопровождение переуступки прав требования по кредиту (договора переуступки долга)

Перечень документов необходимых для участия в аукционе и заключения договора уступки прав требования по кредитному и ипотечному договору:

Для физических лиц:

– паспорт, идентификационный номер участника

– если участник пребывает в браке: паспорт, идентификационный номер супруга/супруги, свидетельство о заключении брака

– если участник в разводе: свидетельство о расторжении брака, решение суда

– если участник вдова/вдовец: свидетельство о браке, свидетельство о смерти

Актуальные статьи:

– Договор купли-продажи имущественных прав
– Фонд финансирования строительства в Украине
– Как совершается сделка по покупке квартиры в 2019 году

Информация:

– контактный номер телефона

-адрес электронной почты

-справка с реквизитами банковского счета

Для юридических лиц:

– статут

– паспорт, идентификационный номер подписанта

– доверенность или протокол и приказ об назначении директора

– целевой протокол на участие в аукционе и заключении договоров об уступке прав требования по кредитному и ипотечному договору

Информация:

– контактный номер телефона

-адрес электронной почты

-справка с реквизитами банковского счета

С участником обязательно заключается письменный договор на оказание юридической помощи. Оплата производится в 2 этапа: 50% при подписании договора об оказании юридической помощи, 50% после выполнения обязательств по договору (заключение договора уступки права требования по кредитному и ипотечному договору у нотариуса).

Стоимость услуги: 200 -700 дол. США в зависимости от суммы и сложности лота

Дополнительно оплачивается :

Гарантийный взнос на участие в аукционе 5% от первоначальной цены

Комиссия площадки: 3% от суммы выкупа актива банка

Стоимость услуг нотариуса за оформление сделки : 6 000 грн. за один объект залога

Нотариальное согласие супруга/супруги: 500 грн.

Доверенность на представительство интересов на сотрудника нашей компании в банке и в нотариальной конторе для подписания документов и договоров по переуступке кредитного и ипотечного договоров и внесения изменений в Государственный реестр вещных прав – 500 грн.

Изготовление технической документации и внесение информации в Государственный реестр вещных прав – при необходимости для договоров ипотеки старого образца – индивидуально в регионе по месту нахождения имущества

Актуальные статьи:

– Жилой Комплекс «Ваш Добробут» г. Ирпень, Киевская область — краткий юридический аудит ( обзор) строительства
– Юридическое сопровождение переуступки прав требования по кредиту (договора переуступки долга)
– Как выкупить кредит в банке, который ликвидируется — пошаговая инструкция

Перечень услуг, которые входит в пакет сопровождение аукциона «ПОД КЛЮЧ»:

– консультирование с момента заключения договора об оказании юридических услуг до заключения договоров уступки права требования (относительно торгов/рисков/перспективы/дальнейших действий после подписания договоров о переуступке кредитного и ипотечного договоров (судебный и исполнительный процесс по снятию обременений (залога, ипотеки, ареста)

– просчет стоимости оформления документов и процедуры участия в аукционе

– проверка лота и должника на наличие рисков и негативных последствий с предоставлением информации об проверке заказчику (участнику аукциона)

– помощь в регистрации на площадке и заполнении всех документов участника, подача предложения, участие в аукционе (с 09.30 до 17.00)

– контроль оплаты и зачисления регистрационного взноса

– помощь в получении и контроль подписании Протокола электронного аукциона всеми сторонами (победителем электронных торгов, оператором, через электронную площадку которого предоставлено наивысшее ценовое предложение, заказчика электронных торгов)

– согласование даты и времени подписания договоров с Банком и с нотариусом

– сбор пакета документов, необходимых для сделки

– составление/проверка (вычитка) договоров предлагаемых банком и нотариусом для подписания, внесение правок и их дальнейшее согласование

– выезд в банк для подписания договоров и получения кредитного дела и акта приема-передачи документов

– выезд к нотариусу для внесения изменений в Государственный реестр вещных прав на основании заключенных договоров

– передача/бесплатная отправка документов Новой Почтой по территории Украины заказчику (участнику) и окончательный расчет.

Актуальные статьи:

– Список документов — договор купли-продажи квартиры
– Список документов — предварительный договор купли-продажи квартиры
– Как купить квартиру — пошаговое руководство

В процессе проверки документов и информации активов банка по лоту могут возникать следующие риски и сложности:

– заборона и ипотека по первичным кредитным и ипотечным договорам не зарегистрирована /не внесена в Государственный реестр вещных прав;

– информация об земельном участке не зарегистрирована в Государственном земельном кадастре Украины

– кроме регистрации забороны и ипотеки на основании  первичных кредитных и ипотечных договоров имеются аресты на все имущество в Государственном реестре вещных прав, аресты и отягощения третьих лиц

– не внесена / не зарегистрирована, или зарегистрировано с ошибками информация об ипотечном договоре, дополнениям к ипотечному договору, прочее

– в банке имеются не весь пакет документов необходимых для проведения торгов и заключения договоров переуступки долга (в т.ч. отсутствует оригинал кредитного договора, оригинал договора поручительства, оригинал договора ипотеки, дополнительные соглашения к данным договорам)

– наличие открытых судебных производств или решений суда
о взыскании задолженности по кредиту, который покупается или открыто исполнительное производство по данному решению

Связанные услуги:

Зачем необходима помощь юриста в сопровождении выкупа долга в банке?

Выкуп кредита путем заключения договора уступки прав требования достаточно сложная процедура и имеет много технических, юридических и временных нюансов. Даже малейшая ошибка, допущенная при подготовке к участию в аукционе (регистрация на электронной площадке, несвоевременная оплата гарантийного взноса, подача предложения, несвоевременное заключение договоров с банком) или отсутствие необходимых документов и заявлений может быть основанием для дисквалификации участника Аукциона. Однако это механизм реальный и работает на практике.

Наша компания имеет в штате сертифицированных специалистов Государственного предприятия «ПРОЗОРРО» Министерства экономического развития и торговли Украины и позитивно осуществляет юридическое сопровождение клиентов по выкупу кредита путем уступки прав требования в Банках, находящихся в стадии ликвидации. Более 508 наших клиентов решили свои долговременные проблемы с кредитом именно таким путем.

Если Вы обременены кредитом в Банке, который ликвидируется и намерены решить вопрос с кредитом и сохранить ваше имущество, специалисты нашей компании проконсультируют Вас и при необходимости проведут комплексное сопровождение сделки уступки прав требования долга с момента регистрации на электронной площадке и до подписания с Банком договора уступки прав требования по кредиту.

Разумеется, решать только Вам – или просто ждать, когда права требования по вашему кредиту в обанкротившемся банке выкупит другой банк, организация или физическое лицо, после чего вы обязаны будете в полном объеме выплачивать обязательства по телу кредита и процентам новому владельцу, или же воспользоваться банкротством банка и выкупить свой же кредит с помощью юридической компании с очень выгодным дисконтом до 80%.

Как выкупить кредит в банке, который ликвидируется – пошаговая инструкция

В свое время многие граждане Украины брали кредит в банке под ипотеку жилья (квартиры, дома, земельного участка, коммерческой недвижимости). Изменение курса доллара экономическая и политическая ситуация привела к невозможности граждан выплачивать кредиты, а банки в свою очередь перешли в статус ликвидации, банкротства.

Согласно официальных данных Фонда гарантирования вкладов физических лиц на сегодняшний день в перечень банков, которые ликвидируются входят:

  • ПАО «БАНК «ЮНИСОН»
  • АО «РОДОВИД БАНК»
  • АО «БАНК БОГУСЛАВ»
  • ПАТ «КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК «ГЕФЕСТ»
  • АКБ «НОВЫЙ»
  • ПАО «ДИАМАНТБАНК»
  • ПАО «ФИНБАНК»
  • ПАО «ВЕКТОР БАНК»
  • АО «НК БАНК»
  • ПАО«ПЛАТИНУМ БАНК»
  • АО «Фортуна-банк»
  • ПАО «КБ «Инвестбанк»
  • ПАО БАНК «ТРАСТ»
  • АО «АРТЕМ-БАНК»
  • ПАО «КСГ БАНК»
  • ПАО КБ «ЕВРОБАНК»
  • ПАО «КЛАСИКБАНК»
  • ПУАО «СМАРТБАНК»
  • ПУАО «ФИДОБАНК»
  • ПАО «БАНК МИХАЙЛОВСКИЙ»
  • ПАО «КБ «ХРЕЩАТИК»
  • АО «КБ «СОЮЗ»
  • ПАО «БАНК «СОФИЙСКИЙ»
  • ПАО «БАНК ПЕТРОКОММЕРЦ-УКРАИНА»
  • АО КБ «ТК КРЕДИТ»
  • ПАО «УКРИНБАНК»
  • ПАО «АВАНТ-БАНК»
  • ПАО «КБ «ПРЕМИУМ»
  • ПАО «ЮСБ БАНК»
  • ПАО «ВБР»
  • АО «Банк «Финансы и Кредит»
  • АО «БАНК ВЕЛЕС»
  • ПАО Банк «Контракт»
  • ПАО «УНИКОМБАНК»
  • АО «Банк «Национальные инвестиции»
  • ПАО «Интеграл-банк»
  • ПАО «РАДИКАЛ БАНК»
  • ПАО «АКБ «КАПИТАЛ»
  • АО «Дельта Банк»
  • ПАО АБ «СТОЛИЧНЫЙ»
  • ПАО «УКРГАЗПРОМБАНК»
  • ПАО «УКРКОМУНБАНК»
  • АО «СП БАНК»
  • ПАО Банк «Морской»
  • ПАО «ЧБРР»
  • ПАО «БАНК НАЦИОНАЛЬНЫЙ КРЕДИТ»
  • ПАО «УПБ»
  • ПАО «Банк «Киевская Русь»
  • ПАО «ОМЕГА БАНК»
  • ПАО «АКБ «КИЕВ»
  • ПАО КБ «СТАНДАРТ»
  • ПАО «ЭНЕРГОБАНК»
  • ПАО «КБ «НАДРА»
  • ПАО «КРЕДИТПРОМБАНК»
  • АО«ИМЕКСБАНК»
  • ПАО «ЗЛАТОБАНК»
  • ПАО «УКРБИЗНЕСБАНК»
  • АБ «УКООПСПИЛКА»
  • ПАО «ПРОФИН БАНК»
  • ПАО «ВиЕйБи Банк»
  • ПАО «ГОРОДСКОЙ КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК»
  • ПАО «Банк Камбио»
  • ПАО «ЛЕГБАНК»
  • ПАО «БГ БАНК»
  • ПАО «МЕЛИОР БАНК»
  • АБ «ПОРТО-ФРАНКО»
  • ПАО «КБ «АКСИОМА»
  • Банк «Демарк»
  • АО «КБ «ЭКСПОБАНК»
  • ПАО «ГРИН БАНК»
  • ПАО «ИНТЕРКРЕДИТБАНК»
  • ПАО «АКТАБАНК»
  • ПАО«ПРАЙМ-БАНК»
  • ПАО «ТЕРРА БАНК»
  • ПАО «КБ «АКТИВ-БАНК»
  • АО «БАНК ЗОЛОТЫЕ ВОРОТА»
  • АО «ЕВРОГАЗБАНК»
  • ПАО «КБ «УФС»
  • АО «ФИНРОСТБАНК»
  • ПАО «КБ «ЮГОКОМБАНК»
  • ПАО«КБ «ПРОМЕКОНОМБАНК»
  • ПАО «Старокиевский банк»
  • ПАО «АКБ Банк»
  • ПАО «Западинкомбанк»
  • ПАО КБ «ИНТЕРБАНК»
  • ПАО «БАНК ФОРУМ»
  • АО БАНК «МЕРКУРИЙ»
  • АО «БРОКБИЗНЕСБАНК»
  • ПАО «РЕАЛ БАНК»
  • ПАО «КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК «ДАНИЭЛЬ»
  • АО «БАНК «ТАВРИКА»
  • АО«ЭРДЕ БАНК»

Актуальные статьи:

– Договор купли-продажи имущественных прав
– Фонд финансирования строительства в Украине
– Как совершается сделка по покупке квартиры в 2019 году

Что же будет с кредитом и Вашим личным имуществом? Может ли оно быть реализовано в процессе ликвидационной процедуры? Может и однозначно будет реализовано через электронные торги дабы погасить задолженность банка перед кредиторами, которые заявили свои требования. В процессе продажи права требования по вашему кредиту банк, финансовая компания, юридическое или физическое лицо становится стороной по договору кредита и стороной по договору ипотеки и в свою очередь вправе требовать от Вас возврата денежных средств и процентов по кредиту в полном объеме. Что же делать в такой ситуации?

На сегодняшний день для должников, которые имеют кредиты в банках, которые находятся в стадии банкротства открываются огромные возможности для сохранения имущества и своей собственности на выгодных условиях.

Министерство юстиции Украины утвердило изменения в Положение о выводе неплатежеспособного банка с рынка, согласно которым снято ограничение относительно перечня лиц, которые могут участвовать в аукционах по продаже прав требования по кредитам. Изменения в пункт 5.11 главы 5 раздела V Положения о выводе неплатежеспособного банка с рынка (утвержденного решением исполнительной дирекции Фонда от 5 июля 2012 №2) были внесены в связи с вступлением в силу решения исполнительной дирекции Фонда от 21.11.2016 №2526 «О внесении изменений в Положение о выводе неплатежеспособного банка с рынка».

Согласно данного нормативного акта должникам открывается возможность закрыть все вопросы с банком и окончательно не быть должным ни банку, ни государству ни кому либо. Забыть многолетние судебные тяжбы, психологические давления и финансовые обременения как страшный сон. Поставить точку на черной кредитной полосе в своей жизни с возможностью выкупа кредита с 80% дисконтом.

Актуальные статьи:

– Цена (стоимость) заключения нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры
– Список документов — договор купли-продажи квартиры
– Список документов — предварительный договор купли-продажи квартиры
– Как купить квартиру — пошаговое руководство

Как же происходит процедура переуступки прав требования по кредиту в банке, который ликвидируется?

  1. Любой банк, который находится в стадии банкротства находится под управлением Фонда гарантирования вкладов физических лиц, от имени которого назначается уполномоченное лицо, которое производит ликвидационную процедуру. Согласно Правил Фонда гарантирования вкладов физических лиц все активы банка, в т.ч. и кредитные обязательства реализуются через аукцион, посредством размещения лота на электронных площадках, аккредитованных системой ProZorro (рус. Прозорро). Информация о данном активе размещается и находится в открытом доступе, т.е. любой желающий может его приобрести и стать вашим кредитором.
  2. На данном этапе Вы можете взять ситуацию в свои руки и выкупить Ваш кредит с дисконтом до 80%.
  3. Разумеется, лично должник и поручитель (имущественный поручитель) не может принимать участие в аукционе. В соответствии с регламентом работы электронной торговой системы по организации и проведению открытых торгов (аукционов) по продаже активов (имущества) банков, которые ликвидируются, взять участие в аукционе могут: физические лица, имеющие полную дееспособность или юридические лица, в лице уполномоченного представителя, который является пользователем ЕТС и соответствующие требованиям установленным Регламентом ЕТС и законодательству, участники, которые оплатили гарантийный взнос, прошли процедуру регистрации для участия в электронных торгах в соответствии с Регламентом ЕТС.

Актуальные статьи:

– Регистрация права собственности на недвижимость
– Как заключить договор мены недвижимости — инструкция
– Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав
– Договор дарения недвижимости — особенности

Алгоритм участия в кредитном аукционе:

ШАГ 1.

Регистрация в качестве участника на электронной площадке (регистрация на площадке бесплатно)

ШАГ 2.

Найти интересующий Вас лот и ознакомиться с информацией опубликованной на площадке. Каждый лот содержит информацию относительно актива, выставленного на реализацию. В паспорте актива, содержится вся информация, имеющая отношение к данному кредиту: дата заключения кредитного договора, срок действия, наличие залогового имущества, наличие поручителей, сумма долга, стоимость кредита, прочее. Кроме информации по кредиту в лоте отображены данные о дате аукциона, конечной дате подачи предложения, начальной стоимости лота, размера минимального шага и размера гарантийного взноса.

ШАГ 3.

Непосредственно оплата гарантийного взноса.
Каждому зарегистрированному пользователю ЕТС предоставляется личный кабинет, где пользователь имеет возможность получить счет для оплаты гарантийного взноса.

ШАГ 4.

Подача предложения. После оплаты гарантийного взноса участник подает свое ценовое предложение.

ШАГ 5.

Подписание протокола и заключение договора уступки права требования по кредитному и ипотечному договорам.

После успешно проведенного аукциона, победителю необходимо в течение 3 (трех) рабочих дней подписать протокол электронных торгов. После опубликования протокола торгов в ЕТС, победитель может осуществлять оплату за приобретенный лот. Согласно п. 7.29 Регламента ЕТС победитель электронных торгов обязан – заключить договор уступки прав требования в течение 20 (двадцати) рабочих дней со дня, следующего за днем ​​формирования протокола электронных торгов.

В случае не подписания победителем протокола торгов и договора об уступке прав требования торги отменяются и приобретают статус «Торги не состоялись»!

После заключения вышеуказанных договоров закрываются вопросы с кредитом в исполнительной службе и снимаются отягощения (заборона и ипотека) в электронном реестре вещных прав у нотариуса, по месту нахождения залогового имущества.

Связанные услуги:

Договор купли-продажи имущественных прав

На сегодняшний день в Украине одной из распространенных схем инвестирования в недвижимость является Договор купли-продажи имущественных прав. Объясняется это простотой данной процедуры инвестирования и ее дешевизной.

Популярнее этой формы инвестирования в новостройку, вероятно только схема инвестирования через Фонд финансирования строительства.

Следует отличать схему инвестирования по одному лишь Договору купли-продажи имущественных прав и схему инвестирования через форвардные контракты с привлечением биржи, где инвестор заключает Договор купли-продажи дериватива и Договор купли-продажи имущественных прав.

Актуальные статьи:

– Личная или совместная собственность супругов
– Перечень документов для открытия наследства
– Регистрация права собственности на недвижимость

Законодательная база Договора купли-продажи имущественных прав.

Хотя, Договор купли-продажи имущественных прав прямо не предусмотрен Законом Украины «Об финансово-кредитных механизмах и управление имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (с изменениями) от 19.06.2003 № 978-IV, идентификатор 978-15, данный вид договора имеет место быть.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины, основанием прав и обязательств, в частности, являются договора и иные сделки.

По условиям части 3 статьи 6 Гражданского кодекса Украины стороны свободны в заключении договоров, выборе контрагентов и определении условий договора с учетом требований Гражданского кодекса Украины, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.

Согласно статьи 626 Гражданского кодекса Украины, договор – договоренность двух и более сторон, направленная на установление, изменение либо прекращение гражданских прав и обязанностей.
Т.е как при заключении Договора купли-продажи имущественных прав, так и при урегулировании спора в суде, следует руководствоваться общими нормами закона о заключении сделок.

Актуальные статьи:

– Особенности покупки недвижимости с долгами за коммуналку
– Юридическое сопровождение купли-продажи недвижимости на аукционе
– Жилой Комплекс «Амурский» г. Киев — краткий юридический аудит ( обзор) строительства

Что же собой представляют имущественные права?

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Украины:
Имущество (в качестве особого объекта) – вещь, совокупность вещей, имущественные права и обязанности.
Имущественные права (в качестве предмета инвестирования) – прочие вещественные права.
Имущественное право – право «ожидания» возникновения права собственности на отдельный индивидуально определенный объект недвижимости (квартира, жилое или нежилое помещение, прочее) с отлагательными условиями, которые определены Договором купли-продажи имущественных прав, заключенным между лицом (физическим или юридическим), которое привлекало для строительства средства физических или юридических лиц и лицом (лицами), чьи средства были привлечены в данное строительство.

Право собственности возникает, тогда, когда соблюдены и выполнены все условия по Договору купли-продажи имущественных прав:
Со стороны лица (лиц), чьи средства были привлечены в данное строительство – выполнение полной оплаты по договору. Полная оплата по договору – оплата проектной площади закрепленного объекта недвижимости и корректировка квадратных метров фактической площади согласно технического паспорта Бюро технической инвентаризации. Только после оплаты корректировки квадратных метров возникает полное выполнение условия по договору. На подтверждение выполнения этого условия, лицом, привлекающим средства в строительство, предоставляется инвестору справка о 100% оплате.

Актуальные статьи:

– Как совершается сделка по покупке квартиры

– Как купить квартиру — пошаговое руководство

– Перечень документов для открытия наследства
Со стороны лица (лиц), которое привлекало для строительства средства физических или юридических лиц – окончание строительства, получение технического паспорта, получение документа, который в соответствии с действующим законодательством на момент окончания строительства, удостоверит принятие в эксплуатацию оконченного строительством объекта, документ, удостоверяющий присвоение объекту недвижимого имущества адреса.
По закону :
В соответствии со статьей 182 Гражданского кодекса Украины право собственности подлежит государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав. Т. е внесение в электронный реестр регистратором (в т.ч. государственным или частным нотариусом) информации о новом собственнике недвижимости.
В юридической практике часто возникают вопросы от инвесторов о том, возникнут ли сложности или препятствия при регистрации права собственности, если средства инвестируются в строительство через Договор купли-продажи имущественных прав?
Порядком государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений (далее – Порядок), закреплен порядок государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, строительство которого осуществлялось с привлечением средств физических и юридических лиц в т.ч. и по Договору купли-продажи имущественных прав.
Согласно вышеуказанного Порядка, Договор купли-продажи имущественных прав – документ, который подтверждает приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства.
В соответствии с вышеуказанным, при выполнении обязательств сторон по Договору купли-продажи имущественных прав и при подаче полного пакета документов, предусмотренного Порядком, регистратор не в праве отказать инвестору в регистрации права собственности на объект недвижимости. Следовательно, сложности или препятствия со стороны закона, при регистрации права собственности на основания Договора купли-продажи имущественных прав, отсутствуют.

Связанные услуги:

Другим, ключевым моментом, является невозможность или нежелание лицом, привлекающим средства для строительства (застройщиком) предоставить пакет документов для регистрации. В таком случае признание права собственности по Договору купли-продажи имущественных прав (как и по любым другим договорам, схемам инвестирования) происходит в судебном порядке.
После того как выполнены все условия по договору и проведена государственная регистрация согласно законодательства инвестор вправе в полной мере распоряжаться приобретенным имуществом: продавать, дарить, обменивать, передавать недвижимость в ипотеку, прочее.

Фонд Финансирования Строительства ( ФФС) в Украине

Что такое Фонд финансирования строительства.

Фонд финансирования строительства ( ФФС) – это средства, которые переданы управителю Фонда финансирования строительства в управление, и которые использованы или будут использованы управителем в будущем на условиях Правил фонда и Договоров об участии в ФФС.

Покупка квартиры в новостройке путем инвестирования средств через Фонд Финансирования Строительства (далее – ФФС) является одной из самых популярных схем инвестирования в Украине.

Насколько надежна эта схема инвестирования для инвестора? Как реализуются нормы закона на практике? Дает ли данная схема инвестирования 100% гарантию введения комплекса в эксплуатацию и получения права собственности инвестором при покупке недвижимости?

Этим вопросами задаются все инвесторы, которые планируют приобрести недвижимость через ФФС. В данной статье мы осветим юридические аспекты в законодательной и практической плоскости данной схемы инвестирования.

Законодательство, которое регулирует привлечение средств на строительство через ФФС: Закон Украины «Об финансово-кредитных механизмах и управление имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (с изменениями) от 19.06.2003 № 978-IV, идентификатор 978-15 ( ссылка на закон).

Актуальные статьи:

– Как купить квартиру — пошаговое руководство

– Договор купли-продажи имущественных прав

– Личная или совместная собственность супругов

Какие стороны участвуют в схеме инвестирования через Фонд финансирования строительства?

Собственник земельного участка, на котором ведется строительство –  физическое или юридическое лицо, которое заключило договор с застройщиком;

Застройщик (заказчик строительства), юридическое лицо, имеющее полномочие на выполнение функций застройщика, заключивший договор с собственником земельного участка (если он находится в собственности третьих лиц!) и управителем;

Доверитель (инвестор, покупатель недвижимости) – физическое или юридическое лицо, инвестирующие средства с целью получения недвижимости в собственность.

Управитель Фонда финансирования строительства – финансовая компания или банк, которая действует от своего имени в интересах доверителя и осуществляет управление средствами с целью строительства жилого комплекса) .

Виды Фонда финансирования строительства:

Фонд финансирования строительства вида «А».

Фонд финансирования строительства вида «Б».

Виды Фонда финансирования строительства на практике:

Для ФФС вида «А» текущую цену измеримой единицы объекта строительства (например, кв.м), свойства объектов инвестирования (характеристика квартиры, помещения, кладовой, паркоместа) и объекта строительства (жилого комплекса), коэффициенты этажа и комфортности определяет застройщик. Именно застройщик принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на строительство жилого комплекса и обязан своевременно ввести его в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и выполнить все необходимые работы для соблюдения технических характеристик объектов инвестирования и объекта строительства, независимо от объема финансирования.

В отличие от ФФС вида «А», в фонде финансирования вида «Б» все эти показатели определяет управитель фонда, при условии получения разрешения органа, который осуществляет надзор и регулирование деятельностью управителя. На практике используется ФФС вида «А», поскольку имеются сложности законодательной и практической реализации ФФС вида «Б».

Актуальные статьи:

– Цена (стоимость) заключения нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры
– Список документов — договор купли-продажи квартиры
– Список документов — предварительный договор купли-продажи квартиры

Как создается Фонд финансирования строительства?

По закону Фонд финансирования строительства создается по инициативе управителя. На практике чаще всего название  ФФС соответсвует названию жилого комплекса.

Инвестируя в ФФС следует обратить внимание на компанию застройщика и управителя. Они не должны быть созданы одним и тем же учредителем. На практике, застройщики создают «свою» управляющую компанию, и при банкротстве одной из них, введение комплекса в эксплуатацию и получение желаемой недвижимости становится невозможным. Часто такую схему используют для «мошеннических» схем.

Более надежным управителем Фонда финансирования строительства считается банк, т.к.:

  1. Учитывая уровень доверия населения к банковской системе, только крупные банки имеют положительную репутацию, чтобы привлечь в значительных объемах средства как физических, так и юридических лиц.
  2. Создание ФФС на базе существующих банков позволит обойтись без дополнительной документации.
  3. Контроль за деятельностью банков – управителей осуществляет еще и Национальный банк Украины.
  4. Контроль за деятельностью Застройщика, который осуществляет банк-управитель, позволит защитить средства инвесторов от нецелевого использования.
  5. На начальном этапе строительства застройщики имеют возможность получить финансовую поддержку банка в виде кредита.
  6. Пока деньги находятся в банке, они не облагаются никакими налогами. И из этих денег в мере необходимости идет финансирование строительства.
  7. Существуют надежные нормативы финансовой стабильности, которые смогут защитить фонды в момент банкротства банка.
  8. Уменьшится риск возникновения новых финансовых пирамид, если ФФС создается внутри уже известных, эффективно работающих и прозрачных структур.

Актуальные статьи:

– Особенности покупки недвижимости с долгами за коммуналку
– Юридическое сопровождение купли-продажи недвижимости на аукционе
– Жилой Комплекс «Амурский» г. Киев — краткий юридический аудит ( обзор) строительства

Что представляет собой схема инвестирования в Фонд финансирования строительства?

Застройщик заключает с управителем договор на строительство объекта недвижимости – жилого комплекса (далее – ЖК). При этом, по инициативе управителя создается ФФС и открывается счет в банке, куда средства от инвесторов поступают в фонд. Управитель не может расплачиваться своими долгами средствами фонда, поскольку они должны использоваться исключительно на строительство жилого комплекса. Это является преимуществом данной схемы инвестирования. В свою очередь, Доверители (инвесторы (покупатели), заключают договора с управителем, на основании которого, закрепляются имущественные права на недвижимость (квартиру, помещение, кладовую, паркоместо) за инвестором. Управитель не вправе распоряжаться имуществом после заключения договора  с доверителем, продавать его третьим лицам. На подтверждение этого, доверитель ведет реестр инвесторов, Вытяг из которого можно потребовать после заключения договора как гарантию отсутствия двойных перепродаж третьим лицам.

Обязательно при заключении договора об участии в ФФС доверитель должен ознакомиться с Правилами ФФС, которые являются неотъемлемой частью данной схемы инвестирования.

Управитель контролирует ход строительства и затраты, которые поступают на счет застройщика. За  данную работу управитель взымает вознаграждение, предусмотренное договором между управителем и застройщиком.

Связанные услуги:

– Услуги Юриста по Недвижимости

– Сопровождение сделок с недвижимостью в новостройках

– Юридическое сопровождение аренды государственного и коммунального имущества

Преимущества инвестирования через Фонд финансирования строительства:

– данная схема инвестирования детально регламентирована законодательством;

– поскольку она заключается на «белых листах», без нотариального удостоверения (что не запрещено законом), регистрация права собственности происходит сразу на инвестора, отсутствуют услуги нотариуса, налоги, военный сбор, госпошлина, оплаты в пенсионный фонд. Схема инвестирования через ФФС хороша тем, что после окончания строительства право собственности на недвижимость сразу переходит к инвестору. В данной схеме не нужно оплачивать 8,5 % налога, военного сбора, госпошлины, оплаты в пенсионный фонд.

– есть контроль выполнения обязательств застройщика.

Но не смотря на вышесказанное, нужно с особым вниманием проверять документы и репутацию застройщика и управителя, документы на земельный участок, разрешительную документацию на строительство, поскольку на практике, именно тут возникают наиболее распространенные нарушения законодательства, которые обнаруживают Национальный Банк Украины, Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку, суды Украины, что влечет за собой задержку, консервацию или приостановление строительства. Чтоб избежать этой ситуации обращайтесь к нам за экспертизой инвестиционного договора и застройщика юристом по новостройкам.

Как совершается сделка по покупке квартиры в 2019 году

На просторах интернета и в средствах массовой информации неоднократно освещаются статьи и ролики о процедуре покупки квартиры, подводных камнях, тонкостях и нюансах нотариального удостоверения сделки.

Изменения в законодательстве, влекут за собой изменения в процедуре оформления сделки, что в свою очередь, поднимает вопрос «Как совершается сделка по покупке квартиры?» в топ самых актуальных тем в Украине.

В данной статье предложим пошаговое руководство по покупке квартиры в 2018 г, которое поможет как покупателям и продавцам, которые впервые столкнулись с подобной операцией с недвижимостью, так и тем, кто уже ранее был стороной продавца или покупателя и имеет опыт участия в оформлении договора купли-продажи квартиры.

Первым этапом является поиск объекта недвижимости для покупателя, и поиск потенциального покупателя для продавца. Продавец совершает фото фиксацию своей квартиры, и размещает объявления о продаже квартиры на различных специализированных ресурсах самостоятельно, или с привлечением специалистов по недвижимости.

Актуальные статьи:

Покупатель находит самостоятельно или с помощью специалистов по недвижимости квартиру, которая подходит для покупки, происходит осмотр квартиры, где покупатель убеждается в соответствии заявленных фотографий действительности, покупатель обязательно должен проверить паспорт и налоговый код собственника (если показывает доверенное лицо, доверенность от собственника или договор на оказание услуг об продаже), оригиналы документов на недвижимость. Желательно проверку доверить юристам/адвокатам по недвижимости, которые могут гарантировать отсутствие арестов, ипотек, судебных решений, исполнительных производств, прочее по данной квартире. Также покупателям рекомендуем обращать особое внимание на входные и межкомнатные лунки, на наличие признаков опечатки квартиры, обратить внимание, чтобы квартира не выглядела заброшенной, не полениться пообщаться с соседями и консьержами касательно интересующей Вас квартиры. Не всегда конфликтные ситуации доходят до судов и арестов, иногда ссоры носят периодический характер, и информация о конфликте между родственниками, которые претендуют на квартиру, не внесена в реестры, поскольку дело не дошло до суда. Именно поэтому тщательный осмотр квартиры и диалог с жильцами может приоткрыть завесу реальной ситуации касательно истории квартиры, его собственников и родственников.

Итак, после того, как продавец нашел покупателя, а продавец определился с покупкой квартиры, необходимо провести переговоры касательно существенных условий сделки, пакета документов, необходимых для сделки, необходимость заключения предварительного договора, обговорить дату, место и время заключения основного договора – договора купли-продажи квартиры.

Провести переговоры можно в офисе юриста или адвоката, агентства недвижимости или в нотариальной конторе.

Связанные услуги:

Если стороны хотят закрепить обязательства передачей гарантийной суммы (задатка) это нужно обязательно отобразить в письменном виде и нотариально удостоверить.

Согласно действующего законодательства Предварительный договор обязательно заключается в той форме, в которой заключается договор купли-продажи. Поскольку договор купли-продажи обязательно подлежит нотариальному оформлению, следовательно, и предварительный договор обязательно нужно заключать в письменной форме и удостоверять у нотариуса. Нужно помнить, что агентские договора и расписки без нотариального Предварительного договора не имеют юридической силы в суде, и вернуть деньги в случае не заключения договора будет невозможно. Многие экономят на нотариальном договоре, поскольку он стоит денег (1% от суммы которая передается как задаток и услуги нотариуса от 5000 грн.).

К существенным условиям сделки относятся: дата, время, место заключения основного договора купли-продажи, срок освобождения квартиры и передача ключей, путем подписания Акта приема-передачи квартиры, срок снятия с регистрации зарегистрированных в квартире, которая продается, лиц, наличие и срок погашения задолженностей по коммунальным и прочим платежам, что из мебели и техники остается в квартире после продажи и входит ли оно в общую стоимость квартиры или покупателю надо будет оплачивать отдельно при желании, прочее.

Актуальные статьи:

– Личная или совместная собственность супругов
– Перечень документов для открытия наследства
– Регистрация права собственности на недвижимость

Документы, которые необходимы покупателю для сделки:

  • Паспорт, налоговый код, свидетельство о браке, паспорт, налоговый код, нотариальное согласие (супруга/супруги) на покупку, если покупатель в браке или в случае, если покупатель проживает одной семьей без регистрации брака.
  • Брачный договор, заявление, решение суда, Договор дарения денег или иной документ, если деньги, которые будут потрачены на квартиру, являются его личными средствами, и, соответственно, квартира будет иметь режим личной собственности покупателя.

Документы, которые необходимы продавцу для сделки:

  • Паспорт, налоговый код, свидетельство о браке (решение суда), паспорт, налоговый код, нотариальное согласие (супруга/супруги в т.ч бывших) на продажу, если квартира находится в общей совместной собственности.
  • Брачный договор, Решение суда, прочий документ, подтверждающий, что имущество является личной собственностью продавца.
  • Документы на имущество (правоустанавливающие документы): Договор дарения, Свидетельство о праве на наследство, Свидетельство о праве собственности, Договор купли-продажи, Договор мены, прочие.
  • Технический паспорт на квартиру
  • Справка о наличии/отсутствии зарегистрированных лиц в квартире в т.ч. малолетних или несовершеннолетних детей.
  • Оценка на квартиру, выполненная субъектом оценочной деятельности, которая зарегистрирована в Фонде государственного имущества Украины и имеет соответствующий идентификатор
  • Справка с Бюро технической инвентаризации об подтверждении регистрации права собственности для имущества, право собственности по которому возникло до 2013 г или Вытяг/Информационная справка с Государственного реестра вещных прав для имущества, право собственности на которое возникло после 2013 г.
  • Согласие органа опеки и попечительства, в случае, если стороной по договору или прописанными в квартире являются малолетние или несовершеннолетние дети
  • Справка с психоневрологического диспансера о том, что собственник не находится на учете, дееспособен. Согласно законодательства нотариус должен проверить дееспособность сторон, поскольку для этого нужны специальные медицинские знания данный документ обезопасит в будущем стороны от признания сделки недействительной по причине недееспособности собственника недвижимости третьими лицами.
  • Акты сверки, квитанции, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным и иным платежам на квартиру

После того, как собран пакет документов, оговорены все существенные условия сделки, документы передаются нотариусу для подготовки текста договора и заявлений.

На заключение договора нужно приходить к нотариусу с оригиналами всех документов!

В день сделки нотариус проверяет квартиру на наличие отягощений, дает проекты документов для ознакомления сторонам. Стоит обратить внимание, что все договоренности и существенные условия сделки, которые были согласованы между сторонами должны быть максимально детально прописаны в договоре иначе они не будут иметь юридической силы.

После того как стороны вычитали документы, внесли правки и исправили все ошибки, следует подписание документов на бланке и расчет покупателя с продавцом. Хочется обратить внимание, что иногда сторону продавца смущает, что, поставив подпись, с ним не рассчитаются и он останется ни с чем. Это не так! Нотариальное действие является по закону совершенным, когда нотариус записал информацию в Реестре нотариальных действий и стороны поставили в данном реестре свою подпись. Также право собственности возникает после государственной регистрации. Если до 2013 г государственная регистрация происходила в Бюро технической инвентаризации, когда стороны передавали документы для регистрации и забирали их через две недели. На сегодняшний день, функцию государственного регистратора выполняют частные и государственные нотариусы. Нотариус проводит регистрацию только тогда, когда убедиться, что со стороной продавца рассчитались. На подтверждение источника денежных средств нотариус отдает продавцу нотариально удостоверенную копию договора купли-продажи квартиры. Покупатель же ждет пакет документов, который проходит регистрацию в Государственном реестре вещных прав т.е. нотариус в день сделки вносит данные о покупателе в электронный реестр. С момента внесения этих данных в реестр покупатель имеет право в полной мере распоряжаться своим купленным имуществом.

После заключения сделки покупателю передаются Технический паспорт, Договор купли-продажи и нотариальная копия данного договора, Вытяг с государственного реестра вещных прав, Акты сверки, квитанции, справки об отсутствии задолженностей, ключи. С этими документами он обращается в соответствующие службы для перезаключения договоров на обслуживание и оформляет лицевой счет на себя.

На этом сделка завершена. И можно поздравить стороны с успешной продажей и покупкой недвижимости.