Договор купли-продажи имущественных прав

На сегодняшний день в Украине одной из распространенных схем инвестирования в недвижимость является Договор купли-продажи имущественных прав. Объясняется это простотой данной процедуры инвестирования и ее дешевизной.

Популярнее этой формы инвестирования в новостройку, вероятно только схема инвестирования через Фонд финансирования строительства.

Следует отличать схему инвестирования по одному лишь Договору купли-продажи имущественных прав и схему инвестирования через форвардные контракты с привлечением биржи, где инвестор заключает Договор купли-продажи дериватива и Договор купли-продажи имущественных прав.

Актуальные статьи:

- Личная или совместная собственность супругов
- Перечень документов для открытия наследства
- Регистрация права собственности на недвижимость

Законодательная база Договора купли-продажи имущественных прав.

Хотя, Договор купли-продажи имущественных прав прямо не предусмотрен Законом Украины «Об финансово-кредитных механизмах и управление имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (с изменениями) от 19.06.2003 № 978-IV, идентификатор 978-15, данный вид договора имеет место быть.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины, основанием прав и обязательств, в частности, являются договора и иные сделки.

По условиям части 3 статьи 6 Гражданского кодекса Украины стороны свободны в заключении договоров, выборе контрагентов и определении условий договора с учетом требований Гражданского кодекса Украины, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.

Согласно статьи 626 Гражданского кодекса Украины, договор – договоренность двух и более сторон, направленная на установление, изменение либо прекращение гражданских прав и обязанностей.
Т.е как при заключении Договора купли-продажи имущественных прав, так и при урегулировании спора в суде, следует руководствоваться общими нормами закона о заключении сделок.

Актуальные статьи:

- Особенности покупки недвижимости с долгами за коммуналку
- Юридическое сопровождение купли-продажи недвижимости на аукционе
- Жилой Комплекс «Амурский» г. Киев — краткий юридический аудит ( обзор) строительства

Что же собой представляют имущественные права?

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Украины:
Имущество (в качестве особого объекта) - вещь, совокупность вещей, имущественные права и обязанности.
Имущественные права (в качестве предмета инвестирования) – прочие вещественные права.
Имущественное право - право «ожидания» возникновения права собственности на отдельный индивидуально определенный объект недвижимости (квартира, жилое или нежилое помещение, прочее) с отлагательными условиями, которые определены Договором купли-продажи имущественных прав, заключенным между лицом (физическим или юридическим), которое привлекало для строительства средства физических или юридических лиц и лицом (лицами), чьи средства были привлечены в данное строительство.

Право собственности возникает, тогда, когда соблюдены и выполнены все условия по Договору купли-продажи имущественных прав:
Со стороны лица (лиц), чьи средства были привлечены в данное строительство - выполнение полной оплаты по договору. Полная оплата по договору - оплата проектной площади закрепленного объекта недвижимости и корректировка квадратных метров фактической площади согласно технического паспорта Бюро технической инвентаризации. Только после оплаты корректировки квадратных метров возникает полное выполнение условия по договору. На подтверждение выполнения этого условия, лицом, привлекающим средства в строительство, предоставляется инвестору справка о 100% оплате.

Актуальные статьи:

- Как совершается сделка по покупке квартиры

- Как купить квартиру — пошаговое руководство

- Перечень документов для открытия наследства
Со стороны лица (лиц), которое привлекало для строительства средства физических или юридических лиц – окончание строительства, получение технического паспорта, получение документа, который в соответствии с действующим законодательством на момент окончания строительства, удостоверит принятие в эксплуатацию оконченного строительством объекта, документ, удостоверяющий присвоение объекту недвижимого имущества адреса.
По закону :
В соответствии со статьей 182 Гражданского кодекса Украины право собственности подлежит государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав. Т. е внесение в электронный реестр регистратором (в т.ч. государственным или частным нотариусом) информации о новом собственнике недвижимости.
В юридической практике часто возникают вопросы от инвесторов о том, возникнут ли сложности или препятствия при регистрации права собственности, если средства инвестируются в строительство через Договор купли-продажи имущественных прав?
Порядком государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений (далее – Порядок), закреплен порядок государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, строительство которого осуществлялось с привлечением средств физических и юридических лиц в т.ч. и по Договору купли-продажи имущественных прав.
Согласно вышеуказанного Порядка, Договор купли-продажи имущественных прав – документ, который подтверждает приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства.
В соответствии с вышеуказанным, при выполнении обязательств сторон по Договору купли-продажи имущественных прав и при подаче полного пакета документов, предусмотренного Порядком, регистратор не в праве отказать инвестору в регистрации права собственности на объект недвижимости. Следовательно, сложности или препятствия со стороны закона, при регистрации права собственности на основания Договора купли-продажи имущественных прав, отсутствуют.

Связанные услуги: