консалтинг, сопровождение
+38 (096) 151-26-49
+38 (099) 210-47-97
Киев, Харьковское шоссе 56
Skype: Privacy_Lawyer_Kiev
юридическая компания

Фонд финансирования строительства в Украине

Покупка квартиры в новостройке путем инвестирования средств через Фонд финансирования строительства (далее — ФФС) является одной из самых популярных схем инвестирования в Украине.

Насколько надежна эта схема инвестирования для инвестора? Как реализуются нормы закона на практике? Дает ли данная схема инвестирования 100% гарантию введения комплекса в эксплуатацию и получения права собственности инвестором при покупке недвижимости?

Этим вопросами задаются все инвесторы, которые планируют приобрести недвижимость через ФФС. В данной статье мы осветим юридические аспекты в законодательной и практической плоскости данной схемы инвестирования.

Законодательство, которое регулирует привлечение средств на строительство через ФФС: Закон Украины «Об финансово-кредитных механизмах и управление имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (с изменениями) от 19.06.2003 № 978-IV, идентификатор 978-15 ( ссылка на закон).

Что такое Фонд финансирования строительства.

Фонд финансирования строительства — это средства, которые переданы управителю Фонда финансирования строительства в управление, и которые использованы или будут использованы управителем в будущем на условиях Правил фонда и Договоров об участии в ФФС.

Какие стороны участвуют в схеме инвестирования через Фонд финансирования строительства?

Собственник земельного участка, на котором ведется строительство —  физическое или юридическое лицо, которое заключило договор с застройщиком;

Застройщик (заказчик строительства), юридическое лицо, имеющее полномочие на выполнение функций застройщика, заключивший договор с собственником земельного участка (если он находится в собственности третьих лиц!) и управителем;

Доверитель (инвестор, покупатель недвижимости) – физическое или юридическое лицо, инвестирующие средства с целью получения недвижимости в собственность.

Управитель Фонда финансирования строительства – финансовая компания или банк, которая действует от своего имени в интересах доверителя и осуществляет управление средствами с целью строительства жилого комплекса) .

Виды Фонда финансирования строительства:

Фонд финансирования строительства вида «А».

Фонд финансирования строительства вида «Б».

Виды Фонда финансирования строительства на практике:

Для ФФС вида «А» текущую цену измеримой единицы объекта строительства (например, кв.м), свойства объектов инвестирования (характеристика квартиры, помещения, кладовой, паркоместа) и объекта строительства (жилого комплекса), коэффициенты этажа и комфортности определяет застройщик. Именно застройщик принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на строительство жилого комплекса и обязан своевременно ввести его в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и выполнить все необходимые работы для соблюдения технических характеристик объектов инвестирования и объекта строительства, независимо от объема финансирования.

В отличие от ФФС вида «А», в фонде финансирования вида «Б» все эти показатели определяет управитель фонда, при условии получения разрешения органа, который осуществляет надзор и регулирование деятельностью управителя. На практике используется ФФС вида «А», поскольку имеются сложности законодательной и практической реализации ФФС вида «Б».

Как создается Фонд финансирования строительства?

По закону Фонд финансирования строительства создается по инициативе управителя. На практике чаще всего название  ФФС соответсвует названию жилого комплекса.

Инвестируя в ФФС следует обратить внимание на компанию застройщика и управителя. Они не должны быть созданы одним и тем же учредителем. На практике, застройщики создают «свою» управляющую компанию, и при банкротстве одной из них, введение комплекса в эксплуатацию и получение желаемой недвижимости становится невозможным. Часто такую схему используют для «мошеннических» схем.

Более надежным управителем Фонда финансирования строительства считается банк, т.к.:

  1. Учитывая уровень доверия населения к банковской системе, только крупные банки имеют положительную репутацию, чтобы привлечь в значительных объемах средства как физических, так и юридических лиц.
  2. Создание ФФС на базе существующих банков позволит обойтись без дополнительной документации.
  3. Контроль за деятельностью банков — управителей осуществляет еще и Национальный банк Украины.
  4. Контроль за деятельностью Застройщика, который осуществляет банк-управитель, позволит защитить средства инвесторов от нецелевого использования.
  5. На начальном этапе строительства застройщики имеют возможность получить финансовую поддержку банка в виде кредита.
  6. Пока деньги находятся в банке, они не облагаются никакими налогами. И из этих денег в мере необходимости идет финансирование строительства.
  7. Существуют надежные нормативы финансовой стабильности, которые смогут защитить фонды в момент банкротства банка.
  8. Уменьшится риск возникновения новых финансовых пирамид, если ФФС создается внутри уже известных, эффективно работающих и прозрачных структур.

Что представляет собой схема инвестирования в Фонд финансирования строительства?

Застройщик заключает с управителем договор на строительство объекта недвижимости – жилого комплекса (далее – ЖК). При этом, по инициативе управителя создается ФФС и открывается счет в банке, куда средства от инвесторов поступают в фонд. Управитель не может расплачиваться своими долгами средствами фонда, поскольку они должны использоваться исключительно на строительство жилого комплекса. Это является преимуществом данной схемы инвестирования. В свою очередь, Доверители (инвесторы (покупатели), заключают договора с управителем, на основании которого, закрепляются имущественные права на недвижимость (квартиру, помещение, кладовую, паркоместо) за инвестором. Управитель не вправе распоряжаться имуществом после заключения договора  с доверителем, продавать его третьим лицам. На подтверждение этого, доверитель ведет реестр инвесторов, Вытяг из которого можно потребовать после заключения договора как гарантию отсутствия двойных перепродаж третьим лицам.

Обязательно при заключении договора об участии в ФФС доверитель должен ознакомиться с Правилами ФФС, которые являются неотъемлемой частью данной схемы инвестирования.

Управитель контролирует ход строительства и затраты, которые поступают на счет застройщика. За  данную работу управитель взымает вознаграждение, предусмотренное договором между управителем и застройщиком.

Преимущества инвестирования через Фонд финансирования строительства:

— данная схема инвестирования детально регламентирована законодательством;

— поскольку она заключается на «белых листах», без нотариального удостоверения (что не запрещено законом), регистрация права собственности происходит сразу на инвестора, отсутствуют услуги нотариуса, налоги, военный сбор, госпошлина, оплаты в пенсионный фонд. Схема инвестирования через ФФС хороша тем, что после окончания строительства право собственности на недвижимость сразу переходит к инвестору. В данной схеме не нужно оплачивать 8,5 % налога, военного сбора, госпошлины, оплаты в пенсионный фонд.

— есть контроль выполнения обязательств застройщика.

Но не смотря на вышесказанное, нужно с особым вниманием проверять документы и репутацию застройщика и управителя, документы на земельный участок, разрешительную документацию на строительство, поскольку на практике, именно тут возникают наиболее распространенные нарушения законодательства, которые обнаруживают Национальный Банк Украины, Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку, суды Украины, что влечет за собой задержку, консервацию или приостановление строительства. Чтоб избежать этой ситуации обращайтесь к нам за юридической экспертизой на этапе инвсетирования.