консалтинг, сопровождение
+38 (096) 151-26-49
+38 (099) 210-47-97
Киев, Харьковское шоссе 56
Skype: Privacy_Lawyer_Kiev
юридическая компания

БЛОГ

Особенности покупки недвижимости с долгами за коммуналку

Покупая недвижимость (квартиру, дом, коммерческое помещение) покупатели часто сталкиваются с тем, что продавец долгое время не платил коммунальные платежи и образовалась большая задолженность. Т.е. квартира, дом или коммерческое помещение продается с долгами.

Долги за коммуналку – это личные долги продавца (предыдущего владельца) имущества или они переходят к покупателю (новому владельцу) вместе с переходом права собственности на имущество?

Для этого сначала нам нужно разобраться кто же такой продавец (предыдущий владелец) и какие у него обязанности в сфере жилищно-коммунальных услуг.

Основными законодательными актами, регулирующими правоотношения в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг, являются Гражданский кодекс Украины и Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» (далее – Закон).

Согласно указанному Закону, потребителем является физическое или юридическое лицо, которое получает или намеревается получить жилищно-коммунальную услугу (статья 1 Закона). И так, продавец является потребителем коммунальных услуг.

Предоставления жилищно-коммунальных услуг осуществляется на основании договора (часть 1 статьи 12 Закона). Поэтому, потребитель обязан заключать договора о предоставлении этих услуг с исполнителями жилищных и коммунальных услуг (части 2, 3 статьи 7 Закона).

Актуальные статьи:

– Юридическое сопровождение купли-продажи недвижимости на аукционе

Как выкупить кредит в банке, который ликвидируется — пошаговая инструкция

Фонд финансирования строительства в Украине

Исполнителями жилищных и коммунальных услуг являются организации, которые осуществляют поставку определенных жилищно-коммунальных услуг (то есть, теплоснабжающая организация, энергопоставщик, управление многоквартирного жилого дома и другие).

Такие организации предоставляют услуги, а потребитель потребляет их/пользуется ими в соответствии с заключенными договорами. То есть, между исполнителями жилищных и коммунальных услуг и потребителем, на основании договора, возникают обязательства: исполнитель обязан предоставлять услуги, а потребитель обязан платить за пользование ими.

Потребитель обязан оплачивать предоставленные жилищно-коммунальные услуги по ценам/тарифам, установленным в соответствии с законодательством, в сроки, установленные соответствующими договорами (часть 2 статьи 7 Закона).

Договора о предоставлении коммунальных услуг разрабатываются на основе типичных договоров на оказание определенных жилищно-коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение и другие), утвержденных Кабинетом Министров Украины. Поэтому в договорах о предоставлении коммунальных услуг указываются одинаковые условия для расторжения этих договоров. Так, договор может быть расторгнут досрочно в случае:

  1. исчезновения потребности в получении услуги или отказа потребителя от пользования услугами исполнителя;
  2. перехода права собственности (пользования) на квартиру (дом усадебного типа) к другому лицу;
  3. невыполнение условий договора сторонами договора.

При этом в первых двух случаях потребитель должен в 20-дневный срок сообщить  исполнителю жилищно-коммунальных услуг о сложившейся ситуации, предоставить ему заявление о расторжении договора и оплатить все необходимые платежи. Поскольку в случае несообщения или несвоевременного сообщения потребителем поставщика об освобождении помещения и/или окончательного прекращения пользования услугами, а также о переходе права собственности (пользования) к другому лицу, потребитель обязан осуществлять оплату потребленных услуг и других платежей исходя из условий соответствующих договоров.

Актуальные статьи:

Юридическое сопровождение переуступки прав требования по кредиту (договора переуступки долга)

Договор купли-продажи имущественных прав

Личная или совместная собственность супругов

Поэтому, если продавец (предыдущий владелец) продал свое имущество покупателю (новому владельцу) и при этом не выполнил свои обязательства по уплате коммунальных услуг, не обратился к исполнителям коммунальных услуг по расторжению договора, то договор с этим предыдущим владельцем будет действовать дальше. То есть предыдущий владелец и в дальнейшем должен выполнять свои обязательства по договору.

И, согласно Гражданскому кодексу Украины, даже в случае прекращения действия договора, одностороннего отказа от договора, и даже при уплате неустойки, должник не освобождается от исполнения обязательства. То есть, даже если договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг расторгнут в связи с переходом права собственности на имущество к новому владельцу, предыдущий владелец обязан оплатить стоимость использованных им услуг! И данный долг не переходит вместе с переходом права собственности на недвижимость к новому владельцу!

Даже если потребитель отказывается от заключения договора с исполнителем коммунальной услуги, то он не освобождается от обязанности оплаты фактически потребленной коммунальной услуги (часть 5 статьи 13 Закона). То есть, если потребитель не заключил договор с энергоснабжающей организацией, но пользовался электроэнергией, то потребитель должен оплатить стоимость использованной электроэнергии независимо заключил он договор или нет.

Также потребитель не освобождается от оплаты жилищно-коммунальных услуг, которые он получает до заключения соответствующих договоров с исполнителями жилищных и коммунальных услуг (часть 1 статьи 9 Закона). Например, если потребитель заключил договор с энергоснабжающей организацией через 1 год после покупки квартиры, а в течение 1 года он пользовался электроэнергией. В этом случае потребитель также обязан оплатить стоимость использованной электроэнергии.

То есть, если потребитель пользовался жилищно-коммунальными услугами, то он обязан оплатить их стоимость!

В случае несвоевременного осуществления платежей за жилищно-коммунальные услуги потребитель обязан уплатить пеню в размере, установленном в договоре, но не выше 0,01 процента суммы долга за каждый день просрочки. Общий размер уплаченной пени не может превышать 100 процентов общей суммы долга.

Начисление пени начинается с первого рабочего дня, следующего за последним днем ​​предельного срока внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (часть 1 статьи 26 Закона). То есть, если коммуналку нужно было оплатить до 20 апреля, что выпадает на субботу, то в случае неуплаты, пеня начинает начисляться со следующего рабочего дня, то есть с 22 апреля, что выпадает на понедельник.

Связанные услуги:

– Услуги Агентства по Недвижимости

– Услуги Юриста по Недвижимости

Исполнитель коммунальной услуги вправе прекратить/приостановить предоставление коммунальных услуг в случае их неоплаты или оплаты в полном объеме в порядке и сроки, установленные законом и договором.

Исполнитель коммунальной услуги также вправе обращаться в суд в случае нарушения потребителем условий договора, в том числе в случае неуплаты коммунальных платежей (часть 1 статьи 8 Закона). Ответчиком по делу о нарушении условий договора оказания жилищно-коммунальных услуг будет именно потребитель, который пользовался услугами, но не оплатил их стоимость, то есть должник.

Перечень документов для открытия наследства

Для подачи заявления о принятии наследственного имущества необходимо:

  1. Свидетельство о смерти
  2. Справка о причине смерти умершего – при наличии
  3. Завещание (при наличии)
  4. Паспорт (с обязательно вклеенными фотографиями на 25, 45 лет), налоговый код наследника
  5. Налоговый код (оригинал или копия) умершего – при наличии
  6. Документы, которые подтверждают родственные отношения умершего с наследником/подтверждение очередности наследования: свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда, которое вступило в законную силу
  7. Решение суда об продлении срока на принятие наследства (для наследников, которые пропустили срок на принятие наследства, т.е. с даты смерти прошло более полу года и наследник за это время не успел подать заявление в нотариальную контору. Исключение составляют наследники, которые на день смерти прописаны были на день смерти с умершим. В таком случае продлевать срок на принятие наследства через суд не нужно.
  8. Решение суда об установлении факта проживания одной семьей (для наследников, которые проживали более 5 лет до дня смерти с умершим. При отсутствии наследников других очередей.)
  9. Свидетельство о смерти наследников (которые умерли до времени смерти наследодателя после которого открывается наследственное дело/или умерли после смерти умершего, после которого открывается наследственное дело, но до 6 месячного срока не успели подать заявление об принятии или об отказе от наследства
  10. Справка с жилищно-эксплуатационной организации/ОСМД/сельсовета (кооператива) с указанием информации: где, с какого года и по день смерти умерший был зарегистрирован по адресу с указанием ФИО и родственных отношений лиц, которые с умершим были зарегистрированы на момент смерти по одному адресу.
  11. Документы наследника (пенсионное удостоверение, удостоверение инвалида І, ІІ, ІІІ группы, прочее)
  12. Документы на имущество, которое принадлежало умершему
  13. Информация о других наследниках по закону и/или по завещанию (фамилия имя отчество, дата рождения, место проживания, родственные отношения, средства связи)

Связанные услуги:

Как заключить договор мены недвижимости – инструкция

В практике договор мены не столь популярный вид сделки как договор купли-продажи или договор дарения. Поэтому цель данной статьи раскрыть все нюансы заключения данного договора, раскрыть его положительные стороны, осветить перечень документов и ценовую политику нотариальных услуг, налогов, и иных платежей.

Договор мены несет в себе много рисков, потому мы рекомендуем Проверить Юридическую Чистоту Недвижимости перед осуществлением сделки.

Итак, при договоре мены осуществляется обмен недвижимостью двух сторон, которые имеют на него право собственности.

Актуальные статьи:

– Договор купли-продажи имущественных прав
– Фонд финансирования строительства в Украине
– Как совершается сделка по покупке квартиры

Договор мены может заключаться с доплатой денежных средств и без него.

Рассмотрим в качестве примера Договор мены квартир – КВАРТИРЫ № 1 на КВАРТИРУ № 2.

Причем, на КВАРТИРУ № 1 зарегистрировано право собственности (квартира приобретена) до 2013 г Т.е. КВАТИРА № 1 зарегистрирована в соответствующем Бюро технической инвентаризации и является в собственности владельца более трех лет.

На КВАРТИРУ № 2 право собственности зарегистрировано (квартира приобретена) в 2015 г. Т.е. КВАТИРА № 2 зарегистрирована в Государственном реестре вещных прав и является в собственности владельца меньше трех лет.

Желаете заручится поддержкой квалифицированного юриста при заключении договора мены – обращайтесь к нам.

Перечень документов для заключения договора мены

(в данном перечне указаны основные документы, и он может быть дополнен иными документами, в зависимости от документов и ситуации владельцев):

– паспорта и налоговые номера владельцев обоих квартир

– паспорта и налоговые номера супругов владельцев квартир (или согласие на заключение договора мены, нотариально удостоверенное), свидетельства о заключении брака обоих сторон

-справка с жилищно-эксплуатационной организации формы № 3 (справка о составе семьи), справка органа местного самоуправления (сельского, поселкового совета) или Домовая книга на обе квартиры

-документы, подтверждающие право собственности и право государственной регистрации на обе квартиры

-технический паспорт на обе квартиры

-оценка, выполненная Субъектом оценочной деятельности (Важно знать! Срок действия оценки 6 месяцев с даты изготовления оценки указанного в отчете (заключении) на каждую из квартир

Актуальные статьи:

– Личная или совместная собственность супругов
– Перечень документов для открытия наследства
– Регистрация права собственности на недвижимость

Цена (стоимость) заключения договора мены и Государственная регистрация права собственности владельцев на квартиры.

  • Преимущество договора мены квартиры в том, что в отличие от договора купли-продажи, 1% в пенсионный фонд НЕ ПЛАТИТСЯ.
  • Оплата государственной пошлины 1% только от стоимости большей квартиры. Важно знать! Если бы заключалось вместо договора мены два договора купли продажи, стороны платили бы по каждому договору 1% государственной пошлины и 1% пенсионного (всего 4%). По договору мены это всего лишь 1%!
  • Поскольку КВАРТИРА № 1 находится в собственности владельца более 3 лет, налог и военный сбор тут не возникает и соответственно НЕ ПЛАТИТСЯ!
  • Поскольку КВАРТИРА № 2 находится в собственности владельца менее 3 лет, тут возникает налог 5% и военный сбор 1,5% от оценочной стоимости квартиры
  • Услуги нотариуса (из практики г.Киев) около 5000 грн плюс услуги Министерства юстиции около 1200 грн.

Связанные услуги:

После заключения договора и государственной регистрации стороны по договору мены официально являются собственниками недвижимости.

Военный сбор – юридический аспект – вопросы и ответы

С 2015 года операции с движимым и недвижимым имуществом (договора купли-продажи, дарения, оформление наследства) облагаются дополнительным налогом — Военным сбором. В этой статье мы постарались обобщить самые популярные вопросы клиентов и ответить на них.

1. Облагается ли имущество (доход), полученное путем покупки, принятия в дар или в порядке наследования в 2014 году?

Нет, такое имущество (доход) не облагается.

Актуальные статьи:

— Как купить квартиру – пошаговое руководство

— Список документов – предварительный договор купли-продажи квартиры

— Список документов – договор купли-продажи квартиры

— Цена (стоимость) заключения нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры

2. Являются ли плательщиками военного сбора юридические лица?

– Нет. Плательщиками Военного сбора являются физические лица (резиденты и нерезиденты)

3. Какова ставка военного сбора? От какой суммы ее следует считать?

– Ставка военного сбора составляет 1,5 %. Она исчисляется из цены договора, но не ниже оценочной стоимости такого объекта (военный сбор исчисляется с большей суммы). Например, при заключении договора купли- продажи в договоре указывается две стоимости. Первая — цена продажи (т. е. за сколько вы продаете имущество). Вторая — оценочная стоимость имущества, предоставленная субъектом оценочной деятельности (согласно отчета об оценке). Первая (цена продажи) — 800 000 грн. Вторая (оценочная стоимость субъекта оценочной деятельности) — 700 000 грн. Военный сбор= 800 000 * 1,5/100=12 000 грн.

4. Облагаются ли Военным сбором наследники-резиденты 1 очереди родства?

– Нет.

5. В 2017 году я приобрел земельный участок по договору купли-продажи. Теперь я намерен продать этот земельный участок. Необходимо ли оплачивать Военный сбор в данном случае?

– Да. Земельный участок, находится в Вашей собственности менее 3ех лет и подлежит налогообложению (5%). Согласно Налоговому кодексу Украины, там, где операции с движимым и недвижимым имуществом подлежат налогообложению возникает, соответственно, и Военный сбор (1,5 %).

6. В начале 2017 года я переоформил по наследству домовладение после своего отца. Теперь я хочу подарить это имущество своей дочери. Облагается ли в данном случае договор дарения Военным сбором?

– Нет.

7. Существуют ли льготы по уплате налога и для каких категорий лиц? Предусмотрены ли льготы для лиц, потерявших близких родственников или имущество в зоне АТО и/или на территории, где проводятся антитеррористические операции?

– Данный вопрос звучит неоднократно и по каждому конкретному вопросу мы уточняем информацию в Государственной фискальной службе Украины. К сожалению, ответ один: по уплате Военного сбора льготы ни для кого не предусмотрены!

8. Когда и куда нужно оплачивать Военный сбор ?

– Военный сбор переводится на счета Государственного бюджета. Реквизиты оплаты имеются на официальных сайтах Государственной Фискальной Службы в Вашем городе. Оплата осуществляется в момент совершения нотариального действия (договора купли-продажи, договора Дарения, оформления наследства). Также Вы можете попросить реквизиты оплаты как в районных Государственных налоговых инспекциях и попросить помочь просчитать правильно военный сбор, так и у частного или государственного нотариуса, у которого Вы будете совершать нотариальное действие.

9. Какая ответственность возникает у налоговых агентов за неуплату Военного сбора?

– За не начисление, неполучение или за не оплату Военного сбора к налоговым агентам применяется финансовая и административная ответственность, пеня. За не начисление, неполучение или за не оплату Военного сбора плательщиками налога в т.ч. и налоговым агентом до или во время выплаты дохода в пользу иного плательщика налогов — штраф в размере 25% от сумы налога, что подлежит оплате в бюджет. Эти же действия совершенные повторно (в течении 1095 дней) — штраф в размере 50% от сумы налога, что подлежит оплате в бюджет. Эти же действия совершенные три и более раз (в течении 1095 дней) – штраф в размере 75% от сумы налога, что подлежит оплате в бюджет.

В случае если у Вас остались вопросы Вы можете обратиться за оплачиваемой Юридической Консультацией по Недвижимости к нашим специалистам.

Право на наследование в Украине во время проведения АТО и на временно оккупированной территории

В Украине право на наследование осуществляется путем обращения наследников по закону или по завещанию с заявлением о принятии наследства, с заявлением об отказе от принятия наследства или на основании обращения кредиторов с соответствующими требованиями в помещение государственной нотариальной конторы или частного нотариуса по месту последней регистрации места жительства умершего, или, если умерший не был нигде зарегистрирован на территории Украины – по месту нахождения наследственного имущества. Такое заявление подается в шестимесячный срок со дня смерти умершего.

На основании заявления о принятии наследства, заявления об отказе от принятия наследства или обращения кредиторов открывается наследственное дело, которому присваивается соответствующий порядковый номер с указанием года, в котором оно было заведено. Пример оформления номера наследственного дела: Наследственное дело № 56/2015 или Наследственное дело № 56-2015, где № 56 – порядковый номер наследственного дела, а в 2015 – год, в котором заведено соответствующее наследственное дело.

Наследственное дело обязательно регистрируется в Наследственном реестре (укр. «Спадковий реєстр»), в который вносятся фамилия имя отчество умершего, дата смерти, дата рождения (при наличии), регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (идентификационный номер), дата заведения наследственного дела, номер наследственного дела, частный нотариус или государственная нотариальная контора, где хранится соответствующее наследственное дело.

В связи с ситуацией, которая сложилась на сегодня, на временно оккупированной территории и на территориях, где проводятся антитеррористические операции право на наследование на этих территориях, из-за отсутствия правового регулирования данного вопроса, было значительно ограничено.

В официальном издании газеты Голос Украины № 38 от «03» апреля 2015 года был опубликован Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно обеспечения реализации права на наследование» № 189-VIII от 12.02.2015, который вступил в силу «04» апреля 2015 года.

Согласно данному закону внесены многочисленные изменения в законодательство Украины и обеспечены права на наследование лиц, проживающих на временно оккупированной территории или на территории, на которой проводятся антитеррористические операции, или право на наследование имущества, которое находится на вышеупомянутых территориях.

Согласно этому закону:

«В случае если последнее место жительства наследодателя (умершего) является временно оккупированная территория и / или населенный пункт, на территории которого органы государственной власти временно не осуществляют или осуществляют не в полном объеме свои полномочия, местом открытия наследства является место подачи первого заявления, что свидетельствует о волеизъявлении, наследников, исполнителей завещания, лиц, заинтересованных в охране наследственного имущества, или требовании кредиторов касательно наследственного имущества.

Если место жительства наследодателя (умершего) неизвестно, а недвижимое имущество или основная его часть, в случае отсутствия недвижимого имущества – основная часть движимого имущества находится на территории, указанной выше, местом открытия наследства является место подачи первого заявления, что свидетельствует о волеизъявлении, наследников, исполнителей завещания, лиц, заинтересованных в охране наследственного имущества, или требовании кредиторов касательно наследственного имущества».

Наследственное дело в таких случаях также по общему правилу подлежит регистрации в Наследственном реестре » (укр. «Спадковому реєстрі»).

Вам необходима юридическая консультация по наследству? Свяжитесь с нами удобным способом, указанным на странице Контакты.