консалтинг, сопровождение
+38 (096) 151-26-49
+38 (099) 210-47-97
Киев, Харьковское шоссе 56
Skype: Privacy_Lawyer_Kiev
юридическая компания

Без рубрики

Договор купли-продажи имущественных прав

На сегодняшний день в Украине одной из распространенных схем инвестирования в недвижимость является Договор купли-продажи имущественных прав. Объясняется это простотой данной процедуры инвестирования и ее дешевизной.

Популярнее этой формы инвестирования в новостройку, вероятно только схема инвестирования через Фонд финансирования строительства.

Следует отличать схему инвестирования по одному лишь Договору купли-продажи имущественных прав и схему инвестирования через форвардные контракты с привлечением биржи, где инвестор заключает Договор купли-продажи дериватива и Договор купли-продажи имущественных прав.

Законодательная база Договора купли-продажи имущественных прав.

Хотя, Договор купли-продажи имущественных прав прямо не предусмотрен Законом Украины «Об финансово-кредитных механизмах и управление имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (с изменениями) от 19.06.2003 № 978-IV, идентификатор 978-15, данный вид договора имеет место быть.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины, основанием прав и обязательств, в частности, являются договора и иные сделки.

По условиям части 3 статьи 6 Гражданского кодекса Украины стороны свободны в заключении договоров, выборе контрагентов и определении условий договора с учетом требований Гражданского кодекса Украины, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.

Согласно статьи 626 Гражданского кодекса Украины, договор – договоренность двух и более сторон, направленная на установление, изменение либо прекращение гражданских прав и обязанностей.
Т.е как при заключении Договора купли-продажи имущественных прав, так и при урегулировании спора в суде, следует руководствоваться общими нормами закона о заключении сделок.

Что же собой представляют имущественные права?

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Украины:
Имущество (в качестве особого объекта) — вещь, совокупность вещей, имущественные права и обязанности.
Имущественные права (в качестве предмета инвестирования) – прочие вещественные права.
Имущественное право — право «ожидания» возникновения права собственности на отдельный индивидуально определенный объект недвижимости (квартира, жилое или нежилое помещение, прочее) с отлагательными условиями, которые определены Договором купли-продажи имущественных прав, заключенным между лицом (физическим или юридическим), которое привлекало для строительства средства физических или юридических лиц и лицом (лицами), чьи средства были привлечены в данное строительство.
Право собственности возникает, тогда, когда соблюдены и выполнены все условия по Договору купли-продажи имущественных прав:
Со стороны лица (лиц), чьи средства были привлечены в данное строительство — выполнение полной оплаты по договору. Полная оплата по договору — оплата проектной площади закрепленного объекта недвижимости и корректировка квадратных метров фактической площади согласно технического паспорта Бюро технической инвентаризации. Только после оплаты корректировки квадратных метров возникает полное выполнение условия по договору. На подтверждение выполнения этого условия, лицом, привлекающим средства в строительство, предоставляется инвестору справка о 100% оплате.
Со стороны лица (лиц), которое привлекало для строительства средства физических или юридических лиц – окончание строительства, получение технического паспорта, получение документа, который в соответствии с действующим законодательством на момент окончания строительства, удостоверит принятие в эксплуатацию оконченного строительством объекта, документ, удостоверяющий присвоение объекту недвижимого имущества адреса.
По закону :
В соответствии со статьей 182 Гражданского кодекса Украины право собственности подлежит государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав. Т. е внесение в электронный реестр регистратором (в т.ч. государственным или частным нотариусом) информации о новом собственнике недвижимости.
В юридической практике часто возникают вопросы от инвесторов о том, возникнут ли сложности или препятствия при регистрации права собственности, если средства инвестируются в строительство через Договор купли-продажи имущественных прав?
Порядком государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений (далее – Порядок), закреплен порядок государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, строительство которого осуществлялось с привлечением средств физических и юридических лиц в т.ч. и по Договору купли-продажи имущественных прав.
Согласно вышеуказанного Порядка, Договор купли-продажи имущественных прав – документ, который подтверждает приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства.
В соответствии с вышеуказанным, при выполнении обязательств сторон по Договору купли-продажи имущественных прав и при подаче полного пакета документов, предусмотренного Порядком, регистратор не в праве отказать инвестору в регистрации права собственности на объект недвижимости. Следовательно, сложности или препятствия со стороны закона, при регистрации права собственности на основания Договора купли-продажи имущественных прав, отсутствуют.
Другим, ключевым моментом, является невозможность или нежелание лицом, привлекающим средства для строительства (застройщиком) предоставить пакет документов для регистрации. В таком случае признание права собственности по Договору купли-продажи имущественных прав (как и по любым другим договорам, схемам инвестирования) происходит в судебном порядке.
После того как выполнены все условия по договору и проведена государственная регистрация согласно законодательства инвестор вправе в полной мере распоряжаться приобретенным имуществом: продавать, дарить, обменивать, передавать недвижимость в ипотеку, прочее.

Фонд финансирования строительства в Украине

Покупка квартиры в новостройке путем инвестирования средств через Фонд финансирования строительства (далее — ФФС) является одной из самых популярных схем инвестирования в Украине.

Насколько надежна эта схема инвестирования для инвестора? Как реализуются нормы закона на практике? Дает ли данная схема инвестирования 100% гарантию введения комплекса в эксплуатацию и получения права собственности инвестором при покупке недвижимости?

Этим вопросами задаются все инвесторы, которые планируют приобрести недвижимость через ФФС. В данной статье мы осветим юридические аспекты в законодательной и практической плоскости данной схемы инвестирования.

Законодательство, которое регулирует привлечение средств на строительство через ФФС: Закон Украины «Об финансово-кредитных механизмах и управление имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (с изменениями) от 19.06.2003 № 978-IV, идентификатор 978-15 ( ссылка на закон).

Фонд финансирования строительства — это средства, которые переданы управителю Фонда финансирования строительства в управление, и которые использованы или будут использованы управителем в будущем на условиях Правил фонда и Договоров об участии в ФФС.

Какие стороны участвуют в схеме инвестирования через Фонд финансирования строительства?

Собственник земельного участка, на котором ведется строительство —  физическое или юридическое лицо, которое заключило договор с застройщиком;

Застройщик (заказчик строительства), юридическое лицо, имеющее полномочие на выполнение функций застройщика, заключивший договор с собственником земельного участка (если он находится в собственности третьих лиц!) и управителем;

Доверитель (инвестор, покупатель недвижимости) – физическое или юридическое лицо, инвестирующие средства с целью получения недвижимости в собственность.

Управитель Фонда финансирования строительства – финансовая компания или банк, которая действует от своего имени в интересах доверителя и осуществляет управление средствами с целью строительства жилого комплекса) .

Виды Фонда финансирования строительства:

Фонд финансирования строительства вида «А».

Фонд финансирования строительства вида «Б».

Виды Фонда финансирования строительства на практике:

Для ФФС вида «А» текущую цену измеримой единицы объекта строительства (например, кв.м), свойства объектов инвестирования (характеристика квартиры, помещения, кладовой, паркоместа) и объекта строительства (жилого комплекса), коэффициенты этажа и комфортности определяет застройщик. Именно застройщик принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на строительство жилого комплекса и обязан своевременно ввести его в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и выполнить все необходимые работы для соблюдения технических характеристик объектов инвестирования и объекта строительства, независимо от объема финансирования.

В отличие от ФФС вида «А», в фонде финансирования вида «Б» все эти показатели определяет управитель фонда, при условии получения разрешения органа, который осуществляет надзор и регулирование деятельностью управителя. На практике используется ФФС вида «А», поскольку имеются сложности законодательной и практической реализации ФФС вида «Б».

Как создается Фонд финансирования строительства?

По закону Фонд финансирования строительства создается по инициативе управителя. На практике чаще всего название  ФФС соответсвует названию жилого комплекса.

Инвестируя в ФФС следует обратить внимание на компанию застройщика и управителя. Они не должны быть созданы одним и тем же учредителем. На практике, застройщики создают «свою» управляющую компанию, и при банкротстве одной из них, введение комплекса в эксплуатацию и получение желаемой недвижимости становится невозможным. Часто такую схему используют для «мошеннических» схем.

Более надежным управителем Фонда финансирования строительства считается банк, т.к.:

  1. Учитывая уровень доверия населения к банковской системе, только крупные банки имеют положительную репутацию, чтобы привлечь в значительных объемах средства как физических, так и юридических лиц.
  2. Создание ФФС на базе существующих банков позволит обойтись без дополнительной документации.
  3. Контроль за деятельностью банков — управителей осуществляет еще и Национальный банк Украины.
  4. Контроль за деятельностью Застройщика, который осуществляет банк-управитель, позволит защитить средства инвесторов от нецелевого использования.
  5. На начальном этапе строительства застройщики имеют возможность получить финансовую поддержку банка в виде кредита.
  6. Пока деньги находятся в банке, они не облагаются никакими налогами. И из этих денег в мере необходимости идет финансирование строительства.
  7. Существуют надежные нормативы финансовой стабильности, которые смогут защитить фонды в момент банкротства банка.
  8. Уменьшится риск возникновения новых финансовых пирамид, если ФФС создается внутри уже известных, эффективно работающих и прозрачных структур.

Что представляет собой схема инвестирования в Фонд финансирования строительства?

Застройщик заключает с управителем договор на строительство объекта недвижимости – жилого комплекса (далее – ЖК). При этом, по инициативе управителя создается ФФС и открывается счет в банке, куда средства от инвесторов поступают в фонд. Управитель не может расплачиваться своими долгами средствами фонда, поскольку они должны использоваться исключительно на строительство жилого комплекса. Это является преимуществом данной схемы инвестирования. В свою очередь, Доверители (инвесторы (покупатели), заключают договора с управителем, на основании которого, закрепляются имущественные права на недвижимость (квартиру, помещение, кладовую, паркоместо) за инвестором. Управитель не вправе распоряжаться имуществом после заключения договора  с доверителем, продавать его третьим лицам. На подтверждение этого, доверитель ведет реестр инвесторов, Вытяг из которого можно потребовать после заключения договора как гарантию отсутствия двойных перепродаж третьим лицам.

Обязательно при заключении договора об участии в ФФС доверитель должен ознакомиться с Правилами ФФС, которые являются неотъемлемой частью данной схемы инвестирования.

Управитель контролирует ход строительства и затраты, которые поступают на счет застройщика. За  данную работу управитель взымает вознаграждение, предусмотренное договором между управителем и застройщиком.

Преимущества инвестирования через Фонд финансирования строительства:

— данная схема инвестирования детально регламентирована законодательством;

— поскольку она заключается на «белых листах», без нотариального удостоверения (что не запрещено законом), регистрация права собственности происходит сразу на инвестора, отсутствуют услуги нотариуса, налоги, военный сбор, госпошлина, оплаты в пенсионный фонд. Схема инвестирования через ФФС хороша тем, что после окончания строительства право собственности на недвижимость сразу переходит к инвестору. В данной схеме не нужно оплачивать 8,5 % налога, военного сбора, госпошлины, оплаты в пенсионный фонд.

— есть контроль выполнения обязательств застройщика.

Но не смотря на вышесказанное, нужно с особым вниманием проверять документы и репутацию застройщика и управителя, документы на земельный участок, разрешительную документацию на строительство, поскольку на практике, именно тут возникают наиболее распространенные нарушения законодательства, которые обнаруживают Национальный Банк Украины, Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку, суды Украины, что влечет за собой задержку, консервацию или приостановление строительства. Чтоб избежать этой ситуации обращайтесь к нам за юридической экспертизой на этапе инвсетирования.

Как совершается сделка по покупке квартиры в 2018 году

На просторах интернета и в средствах массовой информации неоднократно освещаются статьи и ролики о процедуре покупки квартиры, подводных камнях, тонкостях и нюансах нотариального удостоверения сделки.

Изменения в законодательстве, влекут за собой изменения в процедуре оформления сделки, что в свою очередь, поднимает вопрос «Как совершается сделка по покупке квартиры?» в топ самых актуальных тем в Украине.

В данной статье предложим пошаговое руководство по покупке квартиры в 2018 г, которое поможет как покупателям и продавцам, которые впервые столкнулись с подобной операцией с недвижимостью, так и тем, кто уже ранее был стороной продавца или покупателя и имеет опыт участия в оформлении договора купли-продажи квартиры.

Первым этапом является поиск объекта недвижимости для покупателя, и поиск потенциального покупателя для продавца. Продавец совершает фото фиксацию своей квартиры, и размещает объявления о продаже квартиры на различных специализированных ресурсах самостоятельно, или с привлечением специалистов по недвижимости.

Покупатель находит самостоятельно или с помощью специалистов по недвижимости квартиру, которая подходит для покупки, происходит осмотр квартиры, где покупатель убеждается в соответствии заявленных фотографий действительности, покупатель обязательно должен проверить паспорт и налоговый код собственника (если показывает доверенное лицо, доверенность от собственника или договор на оказание услуг об продаже), оригиналы документов на недвижимость. Желательно проверку доверить юристам/адвокатам по недвижимости, которые могут гарантировать отсутствие арестов, ипотек, судебных решений, исполнительных производств, прочее по данной квартире. Также покупателям рекомендуем обращать особое внимание на входные и межкомнатные лунки, на наличие признаков опечатки квартиры, обратить внимание, чтобы квартира не выглядела заброшенной, не полениться пообщаться с соседями и консьержами касательно интересующей Вас квартиры. Не всегда конфликтные ситуации доходят до судов и арестов, иногда ссоры носят периодический характер, и информация о конфликте между родственниками, которые претендуют на квартиру, не внесена в реестры, поскольку дело не дошло до суда. Именно поэтому тщательный осмотр квартиры и диалог с жильцами может приоткрыть завесу реальной ситуации касательно истории квартиры, его собственников и родственников.

Итак, после того, как продавец нашел покупателя, а продавец определился с покупкой квартиры, необходимо провести переговоры касательно существенных условий сделки, пакета документов, необходимых для сделки, необходимость заключения предварительного договора, обговорить дату, место и время заключения основного договора – договора купли-продажи квартиры.

Провести переговоры можно в офисе юриста или адвоката, агентства недвижимости или в нотариальной конторе.

Если стороны хотят закрепить обязательства передачей гарантийной суммы (задатка) это нужно обязательно отобразить в письменном виде и нотариально удостоверить.

Согласно действующего законодательства Предварительный договор обязательно заключается в той форме, в которой заключается договор купли-продажи. Поскольку договор купли-продажи обязательно подлежит нотариальному оформлению, следовательно, и предварительный договор обязательно нужно заключать в письменной форме и удостоверять у нотариуса. Нужно помнить, что агентские договора и расписки без нотариального Предварительного договора не имеют юридической силы в суде, и вернуть деньги в случае не заключения договора будет невозможно. Многие экономят на нотариальном договоре, поскольку он стоит денег (1% от суммы которая передается как задаток и услуги нотариуса от 2000 грн.).

К существенным условиям сделки относятся: дата, время, место заключения основного договора купли-продажи, срок освобождения квартиры и передача ключей, путем подписания Акта приема-передачи квартиры, срок снятия с регистрации зарегистрированных в квартире, которая продается, лиц, наличие и срок погашения задолженностей по коммунальным и прочим платежам, что из мебели и техники остается в квартире после продажи и входит ли оно в общую стоимость квартиры или покупателю надо будет оплачивать отдельно при желании, прочее.

Документы, которые необходимы покупателю для сделки:

  • Паспорт, налоговый код, свидетельство о браке, паспорт, налоговый код, нотариальное согласие (супруга/супруги) на покупку, если покупатель в браке или в случае, если покупатель проживает одной семьей без регистрации брака.
  • Брачный договор, заявление, решение суда, Договор дарения денег или иной документ, если деньги, которые будут потрачены на квартиру, являются его личными средствами, и, соответственно, квартира будет иметь режим личной собственности покупателя.

Документы, которые необходимы продавцу для сделки:

  • Паспорт, налоговый код, свидетельство о браке (решение суда), паспорт, налоговый код, нотариальное согласие (супруга/супруги в т.ч бывших) на продажу, если квартира находится в общей совместной собственности.
  • Брачный договор, Решение суда, прочий документ, подтверждающий, что имущество является личной собственностью продавца.
  • Документы на имущество (правоустанавливающие документы): Договор дарения, Свидетельство о праве на наследство, Свидетельство о праве собственности, Договор купли-продажи, Договор мены, прочие.
  • Технический паспорт на квартиру
  • Справка о наличии/отсутствии зарегистрированных лиц в квартире в т.ч. малолетних или несовершеннолетних детей.
  • Оценка на квартиру, выполненная субъектом оценочной деятельности, которая зарегистрирована в Фонде государственного имущества Украины и имеет соответствующий идентификатор
  • Справка с Бюро технической инвентаризации об подтверждении регистрации права собственности для имущества, право собственности по которому возникло до 2013 г или Вытяг/Информационная справка с Государственного реестра вещных прав для имущества, право собственности на которое возникло после 2013 г.
  • Согласие органа опеки и попечительства, в случае, если стороной по договору или прописанными в квартире являются малолетние или несовершеннолетние дети
  • Справка с психоневрологического диспансера о том, что собственник не находится на учете, дееспособен. Согласно законодательства нотариус должен проверить дееспособность сторон, поскольку для этого нужны специальные медицинские знания данный документ обезопасит в будущем стороны от признания сделки недействительной по причине недееспособности собственника недвижимости третьими лицами.
  • Акты сверки, квитанции, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным и иным платежам на квартиру

После того, как собран пакет документов, оговорены все существенные условия сделки, документы передаются нотариусу для подготовки текста договора и заявлений.

На заключение договора нужно приходить к нотариусу с оригиналами всех документов!

В день сделки нотариус проверяет квартиру на наличие отягощений, дает проекты документов для ознакомления сторонам. Стоит обратить внимание, что все договоренности и существенные условия сделки, которые были согласованы между сторонами должны быть максимально детально прописаны в договоре иначе они не будут иметь юридической силы.

После того как стороны вычитали документы, внесли правки и исправили все ошибки, следует подписание документов на бланке и расчет покупателя с продавцом. Хочется обратить внимание, что иногда сторону продавца смущает, что, поставив подпись, с ним не рассчитаются и он останется ни с чем. Это не так! Нотариальное действие является по закону совершенным, когда нотариус записал информацию в Реестре нотариальных действий и стороны поставили в данном реестре свою подпись. Также право собственности возникает после государственной регистрации. Если до 2013 г государственная регистрация происходила в Бюро технической инвентаризации, когда стороны передавали документы для регистрации и забирали их через две недели. На сегодняшний день, функцию государственного регистратора выполняют частные и государственные нотариусы. Нотариус проводит регистрацию только тогда, когда убедиться, что со стороной продавца рассчитались. На подтверждение источника денежных средств нотариус отдает продавцу нотариально удостоверенную копию договора купли-продажи квартиры. Покупатель же ждет пакет документов, который проходит регистрацию в Государственном реестре вещных прав т.е. нотариус в день сделки вносит данные о покупателе в электронный реестр. С момента внесения этих данных в реестр покупатель имеет право в полной мере распоряжаться своим купленным имуществом.

После заключения сделки покупателю передаются Технический паспорт, Договор купли-продажи и нотариальная копия данного договора, Вытяг с государственного реестра вещных прав, Акты сверки, квитанции, справки об отсутствии задолженностей, ключи. С этими документами он обращается в соответствующие службы для перезаключения договоров на обслуживание и оформляет лицевой счет на себя.

На этом сделка завершена. И можно поздравить стороны с успешной продажей и покупкой недвижимости.

Личная или совместная собственность супругов

Вопрос личной и совместной собственности возникает на разных жизненных циклах : как оформить недвижимость до или во время брака, чтобы не досталось в случае разлада в семье супругу/или супруге? когда нужно согласие супруга на продажу недвижимости? В каких случаях при продаже недвижимости согласие супруга/супруги не нужно?

Вопрос личной и совместной собственности отображен в Семейном кодексе Украины. Для того чтобы разобраться в нюансах режима имущества рассмотрим законодательные нормы касательно наиболее часто возникающих вопросов.

1. Приватизированное имущество: общее или совместное имущество?

1.1) Согласно части 2 статьи 60 Семейного кодекса Украины (которая не была изменена с времен вступления в силу Семейного кодекса Украины) гласит, что имущество (недвижимость) приватизированное до 07 февраля 2011 года включительно является личной собственностью того, на кого оформлено право собственности.

Итак, при оформлении приватизационных документов в данный период и при возможной продаже имущества (недвижимости) в дальнейшем независимо от того, до брака или после брака было оформлено данное имущество, — согласие второго супруга/супруги на распоряжение имущества не требуется.

1.2) Согласно части 5 статьи 61 Семейного кодекса Украины (в связи с внесением изменений на основании Закона Украины № 2913-VI от 11 января 2011 года) имущество (недвижимость) право собственности на которую оформлено в процессе приватизации с 08 февраля 2011 года по 12 июня 2012 года включительно является общей совместной собственностью.

Итак, при оформлении приватизационных документов если сторона в данный период была в браке, при возможной продаже имущества (недвижимости) в дальнейшем нужно согласие другого супруга/супруги, подлинность на котором заверена нотариально. Дополнительно нотариусу предоставляется свидетельство о браке, паспорт и налоговый код второго из супруга.

1.3) Согласно части 4 и части 5 статьи 57 Семейного кодекса Украины (в связи с внесением изменений на основании Закона Украины № 4766 от 17 мая 2012 года) имущество (недвижимость) право собственности на которую оформлено в процессе приватизации с 13 июня 2012 года и по сегодняшний день является личной собственностью того, на кого оформлено право собственности.

Итак, при оформлении приватизационных документов в данный период и при возможной продаже имущества (недвижимости) в дальнейшем независимо от того, до брака или после брака было оформлено данное имущество, — согласие второго супруга/супруги на распоряжение имущества не требуется.

2. Имущество (недвижимость), право собственности на которое оформлено до регистрации брака: личная или совместная собственность?

Согласно части 1 статьи 57 Семейного кодекса Украины имущество (недвижимость) на которое право собственности оформлено до брака, является личной собственностью того из супругов, на кого оформлено право собственности.

Итак, если имущество (недвижимость) право собственности на которое было оформлено до брака, при продаже такого имущества в будущем согласие второго супруга/супруги на распоряжение имущества не требуется.

3. Имущество (недвижимость), право собственности на которое оформлено одним из супругов в момент пребывания в браке: личная или совместная собственность?

Согласно части 2 и части 3 статьи 57 Семейного кодекса Украины имущество (недвижимость) на которое право собственности оформлено одним из супругов в момент пребывания в браке, но на основании договора дарения; оформления наследства или за средства, которые принадлежали ему или ей лично, — является личной собственностью того из супругов, на кого оформлено право собственности. Если стоит вопрос приобретения имущества в момент пребывания в браке за личные средства одного из супругов, на которого хотят оформить право собственности на недвижимость с режимом личной собственности, — при обоюдном согласии берется заявление от второго из супругов, об подтверждении, что средства на покупку используются не совместные, в противном случае данный факт должен быть подтвержден договором дарения, свидетельством о праве на наследство иным договором или решением суда.

Итак, если имущество (недвижимость) право собственности на которое было оформлено одним из супругов в момент пребывания в браке, но на основании договора дарения; оформления наследства или за средства, которые принадлежали ему или ей лично, — при продаже такого имущества в будущем согласие второго супруга/супруги на распоряжение имущества не требуется.

Во всех иных случаях приобретение имущества в момент пребывания в браке, независимо на кого будут оформлены документы, — данное имущество имеет режим общей совместной собственности. При дальнейшей продаже недвижимости необходимо согласие второго из супругов на продажу, которая будет осуществляться за цену и на условиях ему/ей известных и в интересах семьи. Изменить режим имущества можно соответствующим договором, например брачным договором или в судебном порядке.

Перечень документов для открытия наследства

Для подачи заявления о принятии наследственного имущества необходимо:

  1. Свидетельство о смерти
  2. Справка о причине смерти умершего – при наличии
  3. Завещание (при наличии)
  4. Паспорт (с обязательно вклеенными фотографиями на 25, 45 лет), налоговый код наследника
  5. Налоговый код (оригинал или копия) умершего – при наличии
  6. Документы, которые подтверждают родственные отношения умершего с наследником/подтверждение очередности наследования: свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда, которое вступило в законную силу
  7. Решение суда об продлении срока на принятие наследства (для наследников, которые пропустили срок на принятие наследства, т.е. с даты смерти прошло более полу года и наследник за это время не успел подать заявление в нотариальную контору. Исключение составляют наследники, которые на день смерти прописаны были на день смерти с умершим. В таком случае продлевать срок на принятие наследства через суд не нужно.
  8. Решение суда об установлении факта проживания одной семьей (для наследников, которые проживали более 5 лет до дня смерти с умершим. При отсутствии наследников других очередей.)
  9. Свидетельство о смерти наследников (которые умерли до времени смерти наследодателя после которого открывается наследственное дело/или умерли после смерти умершего, после которого открывается наследственное дело, но до 6 месячного срока не успели подать заявление об принятии или об отказе от наследства
  10. Справка с жилищно-эксплуатационной организации/ОСМД/сельсовета (кооператива) с указанием информации: где, с какого года и по день смерти умерший был зарегистрирован по адресу с указанием ФИО и родственных отношений лиц, которые с умершим были зарегистрированы на момент смерти по одному адресу.
  11. Документы наследника (пенсионное удостоверение, удостоверение инвалида І, ІІ, ІІІ группы, прочее)
  12. Документы на имущество, которое принадлежало умершему
  13. Информация о других наследниках по закону и/или по завещанию (фамилия имя отчество, дата рождения, место проживания, родственные отношения, средства связи)

Регистрация права собственности на недвижимость

 С января 2016 года принят ряд законов и нормативно-правовых актов, по которым порядок заключения договоров и регистрация права собственности изменились.

Теперь, при покупке недвижимости у застройщика, зарегистрировать свое право собственности (внести информацию о новом покупателе в электронный реестр Государственного реестра вещных прав) можно как в регистрационной службе, так и у любого частного или государственного нотариуса.

Если же Вы заключаете сделку у нотариуса, то право собственности за новым покупателем недвижимости будет зарегистрировано не одновременно при удостоверении сделки, а в срок, за который оплачено соответствующий административный сбор.

На сегодняшний день данное правило распространяется как для регистрации права собственности на первичное жилье, так и при покупке вторичного жилья.

Регистрация права собственности:

  • в течении 2 ч (ставка 5%) – стоимость административного сбора 6 890 грн.00 коп.
  • начиная с третьего часа в течении 24 ч (ставка 2%) – стоимость административного сбора 2 756 грн.00 коп.
  • после 24 ч но не более 2 рабочих дней (ставка 1%) – стоимость административного сбора 1378 грн.00 коп.
  • начиная с третьего рабочего дня но не более 5 рабочих дней (ставка 0,1%) – стоимость административного сбора 140 грн.00 коп.

Из вышеуказанного видно, что регистрация права собственности НЕ ПРОВОДИТСЯ в праздничные и выходные дни. Точкой отчисления сроков и, соответственно, стоимости идет с момента регистрации заявления в электронном реестре.

Рассмотрим все более подробно на простых примерах.

Сегодня Вы купили квартиру. Правовым документом на квартиру у Вас будет договор купли-продажи квартиры, изготовленный на специальных бланках нотариальных документов с подписью и печатью нотариуса.

Вы выявили желание зарегистрировать свое право собственности в срок 3-5 дней.

Для начала регистрации Вам обязательно необходимо предоставить оригинал квитанции об уплате административного сбора в размере 140 грн.

Далее нотариус регистрирует от Вас заявление в электронном реестре. Скан-копия квитанции также отправляется на сервер электронного реестра.

На подтверждение регистрации Вашего заявления Вы подписываете карточку приема документов, где указано, что для регистрации права собственности Вы передаете нотариусу оригиналы документов на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, прочее).

У вас есть сомнения или вопросы? Свяжитесь с нами для получения квалифицированной помощи юриста.

Один экземпляр карточки остается у нотариуса, второй у заявителя.

Начиная с третьего дня Вы можете обратиться к нотариусу, у которого Вы заключали сделку и от которого Вы получили карточку приема документов и на основании этого документа получить оригиналы всех документов указанных в карте приема, а также Информационную справку с Государственного реестра имущественных прав об регистрации Вашего права собственности.

Поскольку политика государства направлена на избавление бумажных носителей информации и переход в электронный, не пугайтесь, что Информационная справка будет выдана Вам нотариусом на белом листе без подписи и без печати нотариуса. В любом случае данный документ является подлинным.

В нижнем углу данного документа расположен RQ-код. В дальнейшем, когда появятся техническая возможность, законом предусмотрено, что нотариус сообщает Вам уникальный номер, под которым зарегистрировано Ваше право собственности, и Вы, в свою очередь, можете зайти на сайт, ввести этот номер, и распечатать на бумажных носителях всю информацию об регистрации Вашего права собственности даже не выходя из дома.

Поскольку право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации права на него, с момента получения Информационной справки у нотариуса или уникального номера – Вы окончательно законный обладатель приобретенной Вами недвижимости.

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав

Переуступка прав недвижимости осуществляется до сдачи дома в эксплуатацию. Заключается переуступка с участием 3-х сторон — первичного инвестора (покупателя), застройщика и нового инвестора, который выявил желание купить квартиру. По форме договор зависит от схемы инвестирования, но в любом случае заключается в той форме, в которой заключался договор с первичным инвестором. Если договор с первичным инвестором был заключен в простой письменной форме, договор переуступки прав также будет заключаться в простой письменной форме, если договор с первичным инвестором был заключен в нотариальной форме, то, соответственно, договор переуступки прав также подлежит нотариальному удостоверению. Из практики аналогом договора переуступки прав выступает договор о внесении изменений в договор с первичным инвестором, в котором пункт с данными первичного инвестора изложен в новой редакции с данными нового инвестора. При этом весь остальной текст остается неизменным, поскольку на нового инвестора возлагаются те же права и обязанности, которые возлагались на первичного инвестора.

Из практики следует, что чаще всего продают квартиры в новостройках по договору переуступки из-за того, что новостройка с низкой вероятностью будет введена в эксплуатацию, или существуют иные риски для получения права собственности на квартиру в таком объекте. Потому мы рекомендуем осуществлять Проверку Юридической Чистоты Недвижимости.

Перечень документов для заключения покупки квартиры по договору переуступки:

  • паспорт, налоговый код нового инвестора, согласие супруга на заключение договора, свидетельство о браке
  • документы по компании застройщика (Вытяг, Выписка с Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований (ЕГР), Свидетельство о регистрации, Статут, приказ о назначении подписанта-представителя застройщика, если застройщик физическое лицо-предприниматель – Выписка или Вытяг с ЕГР). Если застройщик физическое лицо — паспорт, налоговый код, согласие супруга на заключение договора, свидетельство о брак
  • договор, заключенный с первичным инвестором (оригинал)
  • документ, подтверждающий внесение первичным инвестором суммы внесенных средств (оригинал)
  • получение согласие инвестора на заключение договора о переуступке прав (зависит от политики компании застройщика т.е при необходимости)

Важно! Перед заключением договора настоятельно рекомендуем проверить документы у юриста по недвижимости на земельный участок, строительство, документы застройщика, наличие арестов, судебных споров, прочее, поскольку заключение договора переуступки прав несет такие же риски и негативные последствия, как и заключение договора с застройщиком с первичным инвестором.

Стоимость заключения покупки квартиры по договору переуступки

Застройщики по г.Киеву и Киевской области обычно берут процент за удостоверение договора про переуступку прав от 1-5%, но у некоторых процентные ставки отсутствуют. Все это должно быть прописано в договоре первичного инвестора. Зачастую процентная ставка отсутствует или значительно ниже, если первичный инвестор переуступает свое право близким родственникам. Если договор о переуступке заключается без нотариального удостоверения, кроме вышеуказанных процентов оплачивать ничего не нужно за договор переуступки. В основном оплата вышеуказанных процентов и вознаграждение услуг агентств недвижимости возлагается на первичного инвестора, но в любом случае возможна оплата первичным и конечным покупателем пополам или только конечным инвестором, если они об этом договорились.
Если договор с первичным инвестором был заключен в нотариальной форме, переуступка прав тоже будет удостоверена нотариусом и составляет 1% + услуги нотариуса (около 3500 грн).

Для нового инвестора договор переуступки прав не является конечным этапом получения права собственности на квартиру. После сдачи дома в эксплуатацию право собственности нового инвестора регистрируется или сразу в Государственном реестре вещных прав в регистрационной службе (или с 2016 года у частного или государственного нотариуса) или же заключается основной договор купли-продажи квартиры.

Договор дарения недвижимости — особенности

В практической деятельности возникает много вопросов касательно: процедуры оформления Договора дарения, налогообложения (когда возникает военный сбор и налог, а в каких случаях он не возникает), ориентировочной стоимости на заключение Договора дарения недвижимости у нотариуса. В данной статье мы попытались осветить все основные моменты и пожелания наших клиентов и подробно рассказать о порядке заключения Договора дарения, налогообложении и ценовой политике.

Договор дарения заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. С января 2013 года после удостоверения договора и государственной регистрации Одаряемому уже не нужно обращаться в Бюро технической инвентаризации (БТИ). После заключения сделки на руки он получает нотариально удостоверенный Договор и Вытяг с государственного реестра вещных прав, который подтверждает внесение права собственности Одаряемого в электронный реестр (базу Укрдержреестра).

            Следует обратить внимание собственников, которые намерены подарить свое имущество о том, что с момента заключения Договора дарения, собственником имущества, подаренного по договору, становится Одаряемый. С этого момента Одаряемый может распоряжаться данным имуществом (квартирой, домом, землей, прочее) на свое усмотрение, а именно: продать, подарить, обменять, завещать, выписать собственника и выгнать из жилья, прописать иных лиц, прочее.

Если имущество, которое собственник хочет подарить, было приобретено в браке и является общей совместной собственностью супругов, для заключения данного договора обязательно необходимо согласие второго супруга на дарение недвижимости. В данном согласии необходимо указывать фамилию имя и отчество, дату рождения Одаряемого, имущество (адрес, характеристика имущества, прочее) которое будет дариться, информацию о браке, которая подтверждает факт пребывания имущества в общей совместной собственности супругов.

Одаряемому для получения в Дар имущества согласие второго из супругов не требуется. Это связано с тем, что имущество полученное в Дар или в порядке унаследования является личной собственностью того, кто получил такое имущество, и в случае развода, имущество, полученное в дар или полученное в процессе переоформления наследства, не будет подлежать разделу между супругами.

Дарение между детьми и родителями и дарение между супругами

В данном блоге, мы выделили дарение между детьми и родителями и дарение между супругами отдельно, поскольку при заключении Договора между данными лицами налог (=5%) и военный сбор (=1,5%) не возникает. Данные категории лиц между собой являются родственниками 1 очереди. Чтобы подтвердить данный факт :

            при дарении недвижимости между супругами — Одаряемый должен предоставить свидетельство о браке

            при дарении между детьми и родителями — Одаряемый должен предоставить свидетельство о рождении (свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака или решение суда, в случае, если был факт изменения фамилии на основании вступления в брак, или заключалось этим лицом два и более регистрации брака).

Поскольку дарение между детьми и родителями и дарение между супругами не облагается налогом (=5%) и военным сбором (=1,5%) и по своей природе является бесплатным, следовательно, и подавать декларацию о доходах касательно данного имущества не нужно.

Хоть в данном случае не возникает налог (=5%) и военный сбор (=1,5%), но по цене обойдется Данный договор в размере 1% государственной пошлины (от оценочной стоимости имущества или части, которую дарят) и услуги нотариуса 4000 грн. Оплата может производиться Одаряемым, Дарителем или поровну.

Дарение между родственниками (все кроме I очереди родства). Дарение между посторонними людьми

Напоследок, хотелось бы указать на Дарение недвижимости, где возникает налог (=5%) и военный сбор (=1,5%). При Дарении между иными родственниками (не указанными ранее, например дарение между братьями и сестрами, дарение между внуками и бабушками/дедушками, прочее) или посторонними людьми, при заключении Договора дарения возникает 5% налога, 1,5 % военного сбора, 1% государственной пошлины и услуги нотариуса 4000 грн.

Цена (стоимость) заключения нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры

1% — государственная пошлина (исчисляется от цены продажи квартиры, но не менее экспертной оценки имущества) – оплачивает продавец!

*Если квартира в собственности находилась менее 3 (трех) лет дополнительно оплачивается продавцом:

5% налога — (исчисляется от цены продажи квартиры, но не менее экспертной оценки имущества)

1,5 % военного сбора (с 1 января 2015 года) — (исчисляется от цены продажи квартиры, но не менее экспертной оценки имущества)

Актуальные статьи:

Военный сбор в 2015 году – юридический аспект – вопросы и ответы

1% — оплата в Пенсионный фонд (исчисляется от цены продажи квартиры) – оплачивает покупатель!

от 1000 грн — услуги нотариуса, обязательные платежи Министерства юстиции Украины для регистрации права собственности в Государственном реестре вещных прав (стоимость зависит от количества собственников/продавцов) –оплачивает продавец!

4000 грн — услуги нотариуса, обязательные платежи Министерства юстиции Украины по заключению основного договора купли-продажи, составление согласий на продажу/покупку квартиры, бланки, справки, формирование дела (пакета документов) для передачи данных в Государственную регистрационную службу (2 экземпляр) — (стоимость зависит от количества собственников/продавцов) – оплачивают в равных долях каждый услуги нотариуса, обязательные платежи нотариус формирует каждому отдельно, в зависимости от количества проверок, количества сторон, прочее

от 1000 грн — услуги нотариуса, обязательные платежи Министерства юстиции Украины для регистрации права собственности в Государственном реестре вещных прав (стоимость зависит от количества покупателя) – оплачивает покупатель!

На практике можно отходить от правил обязательности оплаты. Все платежи могут быть оплачены только продавцом или только покупателем или в равных долях каждым.

Удачной сделки!

Список документов — договор купли-продажи квартиры

Для заключения договора купли-продажи квартиры, необходимы следующие документы:

— паспорт, налоговый код собственника квартиры (продавца) и паспорт, налоговый код покупателя (если от имени одной из сторон действует представитель по доверенности + оригинал доверенности, подлинность подписи на которой должна быть обязательно удостоверена нотариально, паспорт и налоговый код такого представителя)* — только оригиналы документов

Актуальные статьи:

— Как купить квартиру – пошаговое руководство

— Цена (стоимость) заключения нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры

— если квартира приобреталась в браке и является общей совместной собственностью супругов стороны продавца или квартиру приобретает в браке сторона покупателя – согласие второго из супругов на заключение предварительного договора, подлинность подписи на которой должна быть обязательно удостоверена нотариально (или же личное присутствие второго из супругов на предварительном договоре с оригиналом паспорта, налогового кода, свидетельством о браке) – только оригиналы документов

— если одна из сторон является вдовой/вдовцом – свидетельство о смерти второго из супругов и свидетельство о заключении брака — только оригиналы документов

— если одна из сторон разведена – свидетельство о расторжении брака, решение суда — только оригиналы документов

— право устанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности на жилье, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, дубликат договора купли-продажи, прочее) — только оригиналы документов

— технический паспорт на квартиру — только оригинал документа

— экспертная оценка имущества

— справка с отдела регистрации места проживания формы № 13 (другими словами о составе семьи) — только оригинал документа

— согласие органа опеки и попечительства на заключение договора (при условии, что стороной по договору или прописанным в данной квартире является малолетний, несовершеннолетний ребенок. Берется по месту регистрации ребенка!) — только оригинал документа

— прочее (данный перечень является шаблонным и может быть дополнен иными документами в зависимости от конкретной ситуации)

*если по причине вероисповедания у человека отсутствует налоговый код, обязательно необходимо наличие штампа в его паспорте об этом факте

* если в фамилии, имени, отчестве одного и того же лица или родственников есть орфографические ошибки (например в паспорте Бельченко — через «Е» в свидетельстве о браке «Бєльченко» через «Є» вы можете заказать заключение об идентичности по контактам указанным у нас на сайте